O apartamento impossível
Em 2013, um homem de apelido Shen, da província de Shaanxi, no noroeste da China, acreditava ter garantido uma entrada acessível no mercado imobiliário. Comprou um apartamento de 90 metros quadrados no 34.º andar de um condomínio residencial recém-construído situado perto da capital provincial, Xi'an. O preço era de 2 646 yuan por metro quadrado, aproximadamente 400 dólares na altura. Esse valor correspondia a cerca de um terço do preço médio da habitação na zona, uma oportunidade que parecia boa demais para deixar passar. Quatro anos mais tarde, Shen descobriu a verdade devastadora. O edifício onde tinha comprado tinha apenas 32 andares. O 34.º andar que pagou não existia.
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Este caso bizarro de um apartamento fantasma atraiu a atenção nacional porque retrata os riscos extremos que os compradores comuns de habitação na China enfrentam. A compra de Shen foi possível graças a uma categoria de habitação conhecida informalmente como direitos de propriedade limitados. Estas unidades são construídas em terrenos rurais de propriedade coletiva, fora do sistema fundiário estatal formal. Como não têm reconhecimento oficial do governo, são transacionadas com descontos acentuados. Também não têm as proteções jurídicas de que goza a habitação comercial padrão. No caso de Shen, esse vazio legal permitiu que um promotor vendesse área de piso que nunca foi construída.
O que são direitos de propriedade limitados?
Para compreender como alguém pode comprar um apartamento num andar inexistente, é preciso primeiro entender o sistema fundiário dual na China. Os terrenos urbanos pertencem ao Estado e são arrendados a promotores ou proprietários através de mecanismos formais que incluem títulos de propriedade e elegibilidade para crédito hipotecário. Os terrenos rurais, em contrapartida, pertencem coletivamente às comunidades aldeãs. Ao abrigo da lei chinesa, os coletivos rurais não devem arrendar ou vender terrenos para desenvolvimento residencial comercial. No entanto, na prática, as comissões de aldeia e os promotores colaboram frequentemente para construir habitação em terrenos rurais com fins lucrativos.
Estes projetos produzem o que os locais chamam habitação de direitos de propriedade limitados. O termo refere-se a unidades que não podem ser registadas junto dos serviços fundiários do governo. Os compradores não recebem qualquer título de propriedade oficial. Os bancos recusam geralmente conceder empréstimos com esses imóveis como garantia. Estima-se que existam dezenas de milhões destas unidades em toda a China, oferecendo uma alternativa mais barata aos preços urbanos em ascensão vertiginosa. Shen pagou cerca de um terço do valor de mercado pela sua unidade, um desconto que refletia esses riscos jurídicos e financeiros substanciais. Os compradores entram frequentemente no mercado conscientes de que o acordo é pouco convencional, mas a dimensão da perda sofrida por Shen revela um nível de fraude muito mais profundo do que a habitual zona cinzenta regulatória.
O desconto tem como contrapartida quase todas as proteções que um proprietário espera. Sem registo formal, as autoridades locais podem demolir esses edifícios com pouca antecedência. Os promotores podem alterar projetos sem supervisão. Os compradores nestes esquemas ficam no fim da fila para receber indemnizações, atrás dos bancos e das entidades estatais. Quando Shen descobriu a verdade, tornou-se claro que o promotor tinha falsificado plantas ou simplesmente embolsado dinheiro por espaço que nunca fez parte do plano de construção.
Um padrão nacional de engano
A experiência de Shen não é uma tragédia isolada. Insere-se num mercado imobiliário nacional assolado por fraude empresarial e falhas regulatórias. O exemplo mais proeminente envolve a Evergrande, o gigante imobiliário que outrora simbolizou o boom da construção na China. A Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China acusou a empresa e o seu fundador, Hui Ka Yan, de terem inflacionado as receitas em cerca de 78 mil milhões de dólares durante os dois anos anteriores ao incumprimento das dívidas da empresa. O regulador multou a Hengda Real Estate, o negócio da Evergrande na China continental, em quase 584 milhões de dólares. Hui recebeu pessoalmente uma multa de 6,5 milhões de dólares e enfrenta uma interdição vitalícia dos mercados financeiros.
Em janeiro, um tribunal de Hong Kong ordenou a liquidação da Evergrande. Os liquidatários estão agora a analisar os ativos para pagar aos credores. Em setembro passado, a polícia colocou Hui sob vigilância no âmbito de investigações sobre suspeitas de crimes ilegais. Estas ações revelam que o engano no setor imobiliário se estende das comissões de aldeia aos conselhos de administração de conglomerados cotados em bolsa. A dimensão da fraude sugere que promessas inflacionadas e documentos falsificados se tornaram ferramentas padrão para manter o dinheiro a fluir para os bolsos dos promotores. As consequências propagam-se por toda a economia. O imobiliário e as indústrias relacionadas representam cerca de um terço do produto económico da China. Quando os promotores mentem sobre as receitas ou vendem apartamentos que nunca tencionam terminar, os danos atingem siderurgias, cimenteiras, fornecedores de mobiliário e bancos locais. Os compradores de habitação são simultaneamente as vítimas e os financiadores involuntários deste modelo quebrado, pagando antecipadamente por apartamentos que podem nunca chegar a existir.
Como o desenvolvimento não regulamentado foge ao controlo
A pergunta que muitos observadores fazem é simples. Como consegue um promotor vender um 34.º andar num edifício de 32 andares sem que ninguém trave a transação? A resposta está na ausência de supervisão eficaz para projetos de mercado cinzento. Em empreendimentos formais em terrenos estatais, vários serviços governamentais analisam projetos, emitem licenças e inspecionam o progresso da construção. Os compradores podem verificar o número de andares e de frações através de documentos de registo público. Os projetos de direitos de propriedade limitados contornam a maioria destes pontos de controlo.
Os funcionários locais toleram por vezes ou até incentivam este tipo de construção porque gera taxas e estimula as economias das aldeias. Noutros casos, os promotores apresentam um conjunto de planos às autoridades enquanto comercializam uma versão mais ambiciosa junto dos compradores. Sem um registo centralizado das vendas de terrenos rurais, não existe mecanismo para confrontar as alegações publicitárias com a realidade física. Compradores como Shen veem salas de exposição e plantas, mas esses materiais podem não ter qualquer relação com aquilo que os empreiteiros estão efetivamente a verter em betão.
Os atrasos na construção agravam o problema. Shen comprou a sua unidade em 2013 e descobriu a fraude quatro anos mais tarde. Esse longo intervalo sugere que o promotor continuou a vender unidades enquanto construía lentamente ou não construía de todo. Durante períodos prolongados de construção, os compradores têm poucas formas de acompanhar o progresso. Podem viver longe do local ou não ter conhecimento técnico para detetar discrepâncias entre os planos aprovados e a estrutura de aço que vai surgindo. Quando a verdade se torna visível, o promotor pode já ter transferido fundos para outro lado ou dissolvido a entidade operacional local.
O custo humano da crise imobiliária
Por detrás de cada projeto falhado ou fraudulento estão famílias a ver as suas poupanças de uma vida a evaporar-se. Dados oficiais divulgados no início deste ano mostraram que o investimento imobiliário na China caiu 9% em janeiro e fevereiro face ao ano anterior. Os novos inícios de construção diminuíram 30%, assinalando o declínio mais acentuado em mais de um ano. Estes números traduzem-se diretamente em postos de trabalho perdidos, fornecedores por pagar e esqueletos de betão abandonados onde deveriam surgir bairros.
O colapso da Evergrande, por si só, deixou centenas de milhares de compradores à espera de apartamentos que já tinham pago. Alguns tinham aplicado todas as suas poupanças, mais empréstimos de familiares. O custo emocional inclui casamentos desfeitos, reformas adiadas e crises de saúde mental. O caso de Shen acrescenta uma reviravolta surreal a este sofrimento. Ele não enfrentou apenas uma entrega atrasada. Enfrentou a impossibilidade matemática de possuir propriedade num andar que as leis da física e da arquitetura impedem.
A crise também mina a confiança do público nas instituições. Quando tanto promotores ao nível das aldeias como campeões nacionais como a Evergrande se envolvem em fraude, os cidadãos perdem a fé nos mercados, nos reguladores e nos tribunais. Reconstruir essa confiança exige mais do que multas anunciadas em comunicados de imprensa. Exige justiça visível para as vítimas e mudanças estruturais que impeçam os promotores de tratar os compradores de habitação como credores sem garantia num esquema de crédito gigantesco e arriscado.
Repressão regulatória e reformas duradouras
As autoridades chinesas reconhecem que a fraude imobiliária descontrolada ameaça a estabilidade social e o crescimento económico. A Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China prometeu publicamente reprimir a fraude nos valores mobiliários e proteger os pequenos investidores com o que descreve como "dentes e chifres". As multas recorde contra a Evergrande e Hui Ka Yan representam uma tentativa de sinalizar que mesmo os maiores intervenientes enfrentam consequências pelo engano. A vigilância policial a Hui envia uma mensagem igualmente forte sobre a responsabilização pessoal no topo.
No entanto, a aplicação da lei continua desigual. Os reguladores nacionais podem visar empresas cotadas com relativa facilidade porque as divulgações financeiras são visíveis e os acionistas exigem respostas. Os projetos ao nível das aldeias que operam em terrenos coletivos são muito mais difíceis de fiscalizar. Situam-se na interseção entre a governação rural, o planeamento urbanístico e o direito contratual privado. Os governos locais resistem por vezes a uma aplicação rigorosa porque estes projetos fornecem habitação a migrantes e geram receitas fora dos canais fiscais formais.
Os funcionários locais enfrentam frequentemente incentivos contraditórios. Promover o crescimento económico pode sobrepor-se à aplicação das regras de uso do solo, sobretudo quando os projetos já estão povoados por residentes que pagam. Para vítimas como Shen, o recurso legal é muitas vezes frustrante. Os tribunais recusam por vezes julgar litígios que envolvem direitos de propriedade limitados porque os contratos subjacentes violam as regras de uso do solo. Mesmo quando os compradores ganham sentenças, os promotores podem já ter transferido ativos ou declarado falência. Uma proteção verdadeira exigirá a integração dos registos de terrenos rurais em bases de dados nacionais, a obrigatoriedade de inspeções independentes antes das vendas antecipadas e a exigência de contas de garantia que impeçam os promotores de retirar fundos até que determinados marcos de construção sejam verificados. Sem estas mudanças estruturais, os andares fantasmas continuarão a assombrar o mercado imobiliário na China.
Pontos principais
- Um proprietário na província de Shaanxi comprou um apartamento no 34.º andar de um edifício que mais tarde se descobriu ter apenas 32 andares.
- A unidade foi vendida a cerca de um terço do preço de mercado porque tinha direitos de propriedade limitados em terrenos rurais de propriedade coletiva.
- A habitação de direitos de propriedade limitados, por vezes chamada de habitação de pequenos direitos de propriedade, opera numa zona cinzenta legal sem reconhecimento oficial do governo ou títulos de propriedade.
- O escândalo reflete uma crise mais ampla no setor imobiliário, que tem assistido a alegações maciças de fraude, incluindo o caso de inflação de receitas da Evergrande num total de 78 mil milhões de dólares.
- O investimento imobiliário e os inícios de novas construções caíram acentuadamente, aprofundando as preocupações sobre a estabilidade de uma indústria que impulsiona cerca de um terço da atividade económica nacional.
- Os reguladores emitiram multas recorde e prometeram uma fiscalização mais rigorosa, mas os projetos de mercado cinzento continuam a expor os compradores a graves riscos financeiros.
