Tempestade fiscal obriga estrelas sul-coreanas a desfazer-se de imóveis de luxo
A elite do entretenimento da Coreia do Sul está a correr para se desfazer dos mercados imobiliários mais exclusivos do país, à medida que um regime fiscal punitivo ameaça engolir até três quartos dos seus lucros. Com o período de carência para a tributação mais branda das mais-valias a terminar no início de maio, celebridades como a membro das Girl's Day, Lee Hyeri, os atores Ha Jung-woo e Kim Tae-hee, e numerosas outras figuras de destaque colocaram à venda imóveis de vários milhões de dólares nos distritos mais cobiçados de Seul. A vaga de vendas abrange apartamentos de luxo no complexo Hannam The Hill, edifícios comerciais ao longo dos corredores mais movimentados de Gangnam e imóveis de retalho no badalado Yeonnam-dong, representando milhares de milhões de won em valor agregado.
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A urgência decorre de uma reestruturação complexa da tributação imobiliária que poderá fazer subir as taxas efetivas sobre mais-valias até 75% para certos proprietários. Isto representa uma mudança drástica em relação ao quadro atual, em que as taxas variam entre 6% e 45%, dependendo do período de detenção e do tipo de imóvel. Os novos agravamentos visam especificamente quem possui vários imóveis através de entidades empresariais em zonas especulativas designadas, uma categoria que inclui grande parte dos distritos de Gangnam, Songpa e Yongsan, em Seul. Para celebridades que acumularam vastas carteiras imobiliárias durante a expansão global da Onda Coreana, a diferença entre vender agora e vender no próximo mês pode ascender a centenas de milhões de won em obrigações fiscais adicionais.
O imobiliário há muito que serve como o veículo de investimento preferido das celebridades sul-coreanas, cujos rendimentos de dramas, filmes e exportações de K-pop cresceram substancialmente na última década. Com casas de moda de luxo e marcas globais a pagar valores elevados por contratos publicitários de estrelas como as do Blackpink, membros do BTS e atores aclamados, estas figuras públicas canalizaram riqueza para ativos tangíveis, sobretudo em Gangnam, onde os valores imobiliários têm superado consistentemente a inflação e os retornos dos investimentos tradicionais. As atuais alterações fiscais ameaçam perturbar esta estratégia de preservação de riqueza, forçando uma rápida reavaliação de carteiras que, em alguns casos, abrangem vários edifícios e centenas de milhares de milhões de won em valor.
A matemática do prazo de 9 de maio
Para compreender a venda em pânico, é preciso analisar a sobreposição de impostos que entrará em vigor a 9 de maio. Atualmente, a Coreia do Sul aplica impostos sobre mais-valias em transações imobiliárias entre 6% e 45%, com a taxa a variar consoante o escalão de rendimento do vendedor e se o imóvel é qualificado como residência principal. No entanto, as próximas alterações introduzem agravamentos adicionais que visam especificamente imóveis de investimento detidos por empresas e particulares com várias casas.
A partir de 9 de maio, os proprietários de duas casas em zonas especulativas designadas em Seul e na vizinha província de Gyeonggi enfrentarão um imposto adicional de 20% sobre a taxa base. Quem detiver três ou mais imóveis verá aplicado um agravamento de 30%. Quando combinado com a taxa base máxima de 45%, mais as sobretaxas locais sobre o rendimento que acrescentam aproximadamente 4,5% à fatura, a carga fiscal total poderá, teoricamente, atingir 75% em transações de elevado valor nos distritos mais caros.
A política teve origem no governo do antigo Presidente Moon Jae-in, que procurou arrefecer mercados imobiliários sobreaquecidos desincentivando o investimento especulativo. O seu sucessor, o antigo Presidente Yoon Suk Yeol, adiou inicialmente estas medidas mais rigorosas, criando uma trégua temporária que permitiu a celebridades e investidores ricos reestruturar as suas participações. Com o fim do adiamento, todo o peso das políticas da era Moon aplicar-se-á em breve.
Vendas urgentes de alto perfil: quem está a vender o quê
A corrida às vendas criou uma enxurrada de anúncios de imóveis de luxo nos bairros mais caros de Seul. Lee Hyeri, a atriz de 32 anos e antiga membro das Girl's Day, colocou à venda um edifício comercial no distrito de Gangnam por um preço pedido de 14,5 mil milhões de won (aproximadamente 9,8 milhões de dólares). O imóvel tem dois pisos de cave e seis pisos acima do solo, num total de 684,4 metros quadrados. Lee adquiriu o terreno em agosto de 2022 através de uma empresa familiar chamada Empo, demoliu a estrutura existente e construiu o edifício atual com um investimento total estimado em 10,7 mil milhões de won, incluindo impostos de aquisição e custos de construção. Uma venda pelo preço pedido renderia aproximadamente 4 mil milhões de won de lucro antes de os novos impostos entrarem em vigor.
A atriz Kim Tae-hee, 46 anos, já concluiu várias vendas estratégicas. Em novembro de 2024, vendeu um apartamento de luxo no Hannam The Hill, no distrito de Yongsan, em Seul, por 12,77 mil milhões de won, depois de o ter comprado por 4,23 mil milhões de won em agosto de 2018. A transação gerou mais-valias de cerca de 8,4 mil milhões de won ao longo de sete anos. Também terá vendido, em março, um imóvel de retalho de cinco pisos perto da estação de Gangnam por 20,3 mil milhões de won, realizando um lucro de 7,1 mil milhões de won num edifício originalmente comprado por 13,2 mil milhões de won em junho de 2014. Juntamente com o marido, Rain, Kim terá imóveis no valor de 81,4 mil milhões de won em 2020, incluindo propriedades em Seul e uma casa em Irvine, na Califórnia.
O ator Ha Jung-woo, 48 anos, também se juntou ao êxodo, tendo alegadamente vendido dois edifícios nos distritos de Jongno e Songpa, em Seul. Obteve aproximadamente 4,6 mil milhões de won de lucro quando vendeu um edifício comercial no oeste de Seul por 11,9 mil milhões de won em março, depois de o ter comprado por 7,3 mil milhões de won em julho de 2018. O edifício tinha um Starbucks como inquilino principal, ilustrando o tipo de imóveis comerciais de retalho que se tornaram populares entre investidores celebridades à procura de rendimento de arrendamento a par da valorização do capital.
Outras vendas notáveis incluem o ator Jo Jung-suk, 46 anos, que vendeu um edifício no distrito de Gangnam por 11 mil milhões de won em agosto de 2024 através de uma empresa constituída com a sua mulher, a cantora Gummy, tendo alegadamente obtido 7 mil milhões de won em mais-valias. A antiga modelo Byun Jung-min, 50 anos, vendeu um pequeno edifício no distrito de Yongsan em junho de 2024 com um lucro de cerca de 2,3 mil milhões de won. A cantora de K-pop Soyou, antiga membro do grupo Sistar, vendeu o seu edifício em Yeonnam-dong em abril por quase o dobro do preço de compra de 1,5 mil milhões de won em 2016, enquanto a atriz Han Hyo-joo vendeu uma propriedade no centro de Seul em novembro por 8 mil milhões de won, depois de a ter comprado por 5,5 mil milhões de won em 2017.
Estruturas empresariais e escrutínio regulatório
Muitas destas transações envolvem imóveis detidos através de empresas familiares ou entidades empresariais criadas especificamente, uma estratégia comum entre indivíduos de elevado património que procuram eficiência fiscal. Ao abrigo da legislação fiscal sul-coreana, as empresas constituídas há mais de cinco anos pagam impostos de aquisição de 4,6%, em vez da taxa de 9,4% aplicada a entidades mais recentes ou a compradores individuais. Além disso, a propriedade empresarial permite diferentes planos de depreciação e deduções de despesas que podem reduzir o rendimento tributável durante o período de detenção.
No entanto, estas estruturas têm atraído um escrutínio acrescido do Serviço Nacional de Impostos. Lee Junho, membro do grupo de K-pop 2PM e estrela de dramas como «King the Land», foi alvo de uma investigação intensiva pelo Serviço Regional de Impostos de Seul em setembro de 2024 relativamente a um edifício comercial de quatro pisos em Sinsa-dong, Gangnam. Comprado por 17,5 mil milhões de won através da JF Company, da sua família, a transação levantou suspeitas de evasão fiscal através de estruturação empresarial. Embora a sua agência, a JYP Entertainment, tenha sustentado que quaisquer impostos adicionais liquidados foram pagos na totalidade e resultaram de interpretações divergentes entre as autoridades fiscais e os agentes, e não de evasão deliberada, o caso sublinha os riscos que enfrentam os investidores celebridades.
A utilização de veículos empresariais para investimento imobiliário tornou-se particularmente contestada à medida que o governo aperta as restrições ao crédito a par dos aumentos de impostos. O governo Moon alargou os limites do rácio de serviço da dívida e do loan-to-value (LTV) para incluir imóveis não residenciais, como terrenos, galerias comerciais e officetels. Atualmente, o rácio LTV é de 70% para empréstimos de instituições financeiras locais, mas, a partir de julho, os empréstimos para edifícios não residenciais nas zonas populares de Gangnam, Songpa e Yongsan terão um limite de 40%, restringindo significativamente a capacidade dos investidores de recorrer ao financiamento por dívida para as suas compras.
Especialistas do setor alertam que a convergência de aumentos de impostos e restrições ao crédito poderá desestabilizar os mercados de alto padrão. Cho Hyun-taek, investigador no SG Lab, um think tank privado de imobiliário, forneceu uma análise sobre as alterações ao crédito.
Com as regulamentações de LTV a limitar o acesso a empréstimos, os investidores particulares verão mais obstáculos nos seus investimentos. Com os proprietários das zonas populares a procurar desfazer-se dos seus imóveis antes de julho, espera-se alguma volatilidade nos preços.
Repercussões no mercado para além do círculo das celebridades
Embora as celebridades dominem as manchetes com as suas transações de vários milhões de dólares, as alterações fiscais afetam um espetro mais amplo de investidores ricos que levaram o mercado imobiliário de luxo de Seul a alturas extraordinárias. Em distritos como Gangnam, apartamentos individuais atingem habitualmente 3 a 7 milhões de dólares, preços que parecem incongruentes com os níveis salariais médios da Coreia do Sul. A vaga de vendas das celebridades pode sinalizar uma maior volatilidade dos preços, à medida que investidores institucionais e particulares reavaliam os retornos após impostos de imóveis premium.
A convergência de uma tributação mais rigorosa e de padrões de crédito mais restritos representa uma mudança significativa na abordagem da Coreia do Sul ao investimento imobiliário. Durante anos, o imobiliário serviu como principal veículo de acumulação de riqueza para a elite do país, com edifícios comerciais em distritos elegantes a oferecer tanto rendimento de arrendamento como uma valorização substancial do capital. O novo regime pretende redirecionar o investimento para atividades económicas produtivas, em vez da detenção especulativa de imóveis, embora os críticos argumentem que as medidas podem simplesmente empurrar os investidores para classes de ativos alternativas ou mercados externos.
Analistas do setor observam que o timing destas vendas reflete um planeamento financeiro sofisticado e não pânico. Ao liquidarem antes de 9 de maio, os vendedores fixam as taxas fiscais atuais, enquanto os compradores adquirem ativos com pleno conhecimento do encargo fiscal iminente. Isto cria uma janela temporária em que os volumes de transações disparam, seguida de um possível arrefecimento do mercado, à medida que o custo de propriedade sobe substancialmente para os detentores de vários imóveis.
O essencial
- Os impostos sobre mais-valias nas vendas de imóveis na Coreia do Sul aumentarão significativamente a partir de 9 de maio, com taxas potenciais a atingir 75% para proprietários empresariais de vários imóveis em zonas especulativas.
- Celebridades como Lee Hyeri, Kim Tae-hee, Ha Jung-woo, Jo Jung-suk e Soyou colocaram à venda ou venderam imóveis de luxo nos distritos de Gangnam, Yongsan e Jongno, em Seul, antes do prazo.
- Novos agravamentos acrescentam 20% para proprietários de duas casas e 30% para três ou mais casas em zonas designadas, sobrepostos a taxas base de 6% a 45%.
- Os rácios loan-to-value para imóveis não residenciais em distritos premium apertarão de 70% para 40% a partir de julho, restringindo ainda mais o poder de empréstimo para investimento.
- As medidas fiscais tiveram origem no governo de Moon Jae-in e foram temporariamente adiadas pelo governo de Yoon Suk Yeol antes do atual prazo de aplicação.
- As estruturas de propriedade empresarial enfrentam um escrutínio acrescido, com o Serviço Nacional de Impostos a investigar transações como a compra de um edifício de 17,5 mil milhões de won por Lee Junho através de uma empresa familiar.
