Japão planeia base de dados nacional para rastrear propriedade estrangeira de imóveis até 2027

Por que o Japão está a criar agora uma base de dados nacional

O Japão está a preparar um sistema nacional para registar a nacionalidade dos compradores e acompanhar melhor a propriedade estrangeira de terrenos e edifícios. O plano centra-se numa nova base de dados, ligada a um registo base digital de imóveis, que permitiria às autoridades ver quem possui o quê e, em alguns casos, quem controla em última instância um comprador empresarial. Depois de instruir os ministros, em 4 de novembro, a avaliar a situação das aquisições estrangeiras de terrenos e a examinar possíveis regras, a primeira-ministra Sanae Takaichi colocou a transparência e a gestão de riscos no centro da agenda. O governo pretende iniciar o sistema já no ano fiscal de 2027, após coordenação entre o Secretariado do Gabinete, o Ministério da Justiça, a Agência Digital e outros organismos.

Os responsáveis dizem que o impulso responde a duas preocupações. Primeiro, o aumento do capital transfronteiriço a fluir para o imobiliário japonês, sobretudo nas grandes cidades, alimentou a ansiedade em relação à acessibilidade. Segundo, as compras em zonas sensíveis suscitaram preocupações de segurança, incluindo terrenos perto de instalações de defesa, ilhas remotas próximas das fronteiras nacionais e regiões de captação de água. Como a nacionalidade não é registada em muitos negócios, a verdadeira escala e o padrão das compras estrangeiras são difíceis de medir. Algumas aquisições são feitas através de sociedades com sede no Japão que utilizam fundos estrangeiros, o que torna o quadro ainda mais turvo.

A base de dados é uma parte de uma revisão política mais ampla que abrange imigração, controlo de residência e uso do solo. Um painel de peritos reuniu-se no final de novembro para ponderar alterações e está a trabalhar para uma política de base até janeiro de 2026. Os responsáveis apresentam o registo como um instrumento de clarificação. Não estabeleceria, por si só, novas restrições. Criaria a base factual necessária para conceber instrumentos proporcionais, desde regras de comunicação a potenciais alterações fiscais em segmentos onde os riscos ou as distorções parecem mais agudos.

O que o novo sistema iria registar

No centro está um sistema de registo de nacionalidade para compradores em categorias de imóveis que atualmente não captam esse detalhe. O governo pretende utilizar o registo base de imóveis da Agência Digital para reunir registos de diferentes jurisdições e tipos de terreno. O âmbito previsto é amplo e vai muito além dos apartamentos urbanos em condomínio.

• Frações de condomínio, moradias isoladas e outros imóveis
• Florestas e terrenos agrícolas
• Grandes transações de terrenos sujeitas à Lei do Planeamento Nacional do Uso do Solo
• Terrenos importantes próximos de instalações ligadas à defesa e em ilhas fronteiriças designadas ao abrigo da lei de uso do solo relacionada com a segurança de 2022

Para negócios que envolvam florestas ou parcelas grandes e sensíveis, as autoridades estão a considerar exigências para que compradores empresariais declarem as nacionalidades dos principais acionistas e dirigentes. O objetivo é identificar a natureza das aquisições quando fundos estrangeiros são canalizados através de uma entidade com sede no Japão. Os decisores políticos estão também a estudar um alargamento das notificações de transações ao abrigo da Lei de Câmbios e Comércio Externo, que rege transações de capital por não residentes.

Como funciona atualmente o registo predial do Japão

O sistema de registo predial do Japão, conhecido como Toki, regista informações sobre terrenos e edifícios e o proprietário legal num registo predial gerido pelo Gabinete de Assuntos Jurídicos. Cada ativo tem uma secção de título que lista a localização e os atributos, e uma secção de direitos que lista o proprietário, o endereço, a data e o motivo do registo, e outros direitos, como hipotecas. Qualquer pessoa pode obter cópias mediante pagamento. O registo é essencial para transações seguras e títulos fiáveis.

Apesar deste quadro jurídico sólido, a nacionalidade geralmente não faz parte do registo de apartamentos em condomínio ou de muitos outros ativos. Existe uma exigência de declaração de nacionalidade para terrenos agrícolas, mas não para a maioria dos imóveis residenciais urbanos. Os dados de propriedade podem também estar desatualizados no caso de imóveis herdados, uma lacuna que o Japão começou a colmatar em abril de 2024, ao exigir o registo de mudanças de propriedade relacionadas com heranças. Estas regras melhoram a exatidão, mas não resolvem o ponto cego da nacionalidade.

Separadamente, quando um não residente adquire imóveis para determinados fins, essa transação pode constituir uma transação de capital ao abrigo da Lei de Câmbios e Comércio Externo. Nesses casos, o comprador deve notificar as autoridades através do Banco do Japão dentro de um prazo determinado, com exceções. Essas notificações não equivalem a um registo unificado da nacionalidade do comprador no momento do registo. A base de dados proposta procura tornar a nacionalidade, e em casos definidos o controlo efetivo através de uma empresa, muito mais fácil de identificar em todo o país.

Quem está a comprar e onde a procura é mais forte

Um iene mais fraco, taxas de juro muito baixas para os padrões mundiais e uma recuperação das viagens no pós-pandemia tornaram o imobiliário japonês atrativo. Investidores estrangeiros olharam para escritórios urbanos, hotéis e apartamentos de luxo. Os compradores nacionais continuam ativos, e os promotores lançaram projetos de gama alta no mercado. Os preços no centro de Tóquio atingiram novos recordes em 2024, com o preço médio dos apartamentos novos nos bairros centrais a ultrapassar 110 milhões de ienes. O aumento dos custos de construção e a oferta limitada acentuaram a tendência.

Os números concretos sobre compras estrangeiras são escassos. Um inquérito governamental às transações de apartamentos novos em Tóquio concluiu que 3% dos compradores no primeiro semestre de 2025 tinham endereços no estrangeiro. Esse indicador capta compradores offshore, não cidadãos estrangeiros a residir no Japão, e exclui muitas estruturas empresariais. Investigação do setor privado e relatos de vendas a nível de projeto sugerem uma grande variação. Alguns edifícios de gama alta em alguns bairros registaram percentagens de compradores offshore muito acima da média, enquanto muitos projetos suburbanos e regionais mostram um interesse estrangeiro muito menor. A capacidade do Japão de distinguir estes padrões é limitada sem dados de nacionalidade no momento do registo.

Esta combinação ajuda a explicar o foco político. O aquecimento do mercado urbano aumentou as preocupações com a acessibilidade para as famílias locais. Ao mesmo tempo, grande parte do Japão rural debate-se com a despovoação e um número crescente de casas vazias conhecidas como akiya. Os decisores políticos tentam calibrar instrumentos que respondam a riscos específicos em submercados urbanos pressionados sem desincentivar o investimento onde o capital e a renovação são necessários.

Segurança nacional e preocupações com terrenos estratégicos

O Japão colocou plenamente em vigor em 2022 uma lei de uso do solo relacionada com a segurança para monitorizar terrenos em torno de instalações das Forças de Autodefesa e em ilhas remotas próximas das fronteiras nacionais. A lei permite às autoridades analisar como são usados os terrenos e edifícios nessas áreas e penalizar atos que possam comprometer funções de segurança. Não proíbe cidadãos estrangeiros de comprar propriedades. Em vez disso, concentra-se na supervisão e na notificação. A nova base de dados complementaria essa abordagem ao tornar clara a nacionalidade da propriedade no momento da compra.

O debate público também se centrou em compras perto de fontes de água. Algumas comunidades receiam a extração ou exportação não regulamentada de águas subterrâneas se a propriedade dos terrenos for opaca. Registos mais claros ajudariam as prefeituras e os ministérios a avaliar compradores, monitorizar usos e fazer cumprir as regras onde existem. Os responsáveis argumentam que a visibilidade, em vez de proibições gerais, é a melhor forma de gerir um conjunto diversificado de riscos que variam consoante a localização e o tipo de ativo.

As obrigações comerciais também são relevantes. O Japão subscreve princípios de não discriminação ao abrigo das regras do comércio mundial. Isso não exclui medidas específicas por razões de segurança nacional ou ordem pública, mas torna difícil justificar proibições absolutas a compradores estrangeiros. Os decisores políticos sinalizaram que quaisquer novos passos envolveriam provavelmente comunicação, condições e tributação, em vez de proibições gerais, com leis de segurança a tratar das zonas mais sensíveis.

Que regras poderão mudar a seguir

Os ministérios estão a analisar o alargamento das exigências de notificação ao abrigo da Lei de Câmbios e Comércio Externo, para que mais transações imobiliárias desencadeiem comunicação por compradores estrangeiros ou investidores não residentes. Outra ideia em cima da mesa é exigir que compradores empresariais de florestas e de parcelas grandes ou estrategicamente importantes declarem as nacionalidades dos seus principais acionistas e quadros superiores. Isso ajudaria as autoridades a identificar transações em que o controlo ou o financiamento vêm do exterior do Japão, mesmo que o comprador legal seja uma entidade nacional.

Poderá o Japão definir taxas de imposto diferentes?

Os responsáveis discutiram instrumentos fiscais que diferenciam entre proprietários japoneses e não japoneses em mercados ou tipos de ativos definidos. As ideias incluem impostos mais elevados sobre a aquisição ou detenção para proprietários não residentes em segmentos urbanos sobreaquecidos, condições para compras em zonas designadas e taxas sobre imóveis vazios para travar a compra especulativa. Não foram tomadas decisões, e quaisquer medidas desse tipo exigiriam uma calibração cuidadosa para evitar efeitos indesejados no investimento legítimo e na oferta global de habitação.

O Japão está também a estudar a forma como outras economias controlam as compras estrangeiras de imóveis. Em todo o mundo, os governos têm usado uma combinação de abordagens. Alguns aplicam impostos de selo adicionais a compradores estrangeiros nas principais cidades. Outros analisam as compras de não residentes caso a caso. Outros ainda impuseram proibições temporárias a certas categorias de compradores ou acrescentaram impostos sobre imóveis vazios para desencorajar a revenda rápida e as casas vazias. A revisão do Gabinete das práticas no estrangeiro, incluindo no Canadá, Alemanha, Coreia do Sul e Taiwan, informará as propostas nacionais.

Paralelamente, o governo planeia resumir a forma da regulamentação numa política de base sobre medidas relacionadas com residentes estrangeiros e imigração até janeiro de 2026. Esse calendário deixaria cerca de um ano para a redação jurídica e o trabalho de sistemas, se o novo registo entrar em funcionamento a partir do ano fiscal de 2027. Vários ministérios terão de atualizar procedimentos e alinhar as suas bases de dados antes do lançamento.

Como poderia funcionar na prática uma base de dados nacional

A Agência Digital está a construir um registo base de imóveis que pode servir de espinha dorsal para vários ministérios. O novo sistema ligaria identificadores de propriedade do registo do Gabinete de Assuntos Jurídicos a campos adicionais, incluindo a nacionalidade dos compradores e, em casos definidos, as nacionalidades dos principais acionistas e dirigentes por trás de um comprador empresarial. Dados normalizados permitiriam aos responsáveis detetar riscos de concentração num bairro ou perto de uma instalação específica e construir uma imagem nacional mais clara ao longo do tempo.

O desenho dos dados será decisivo. Para serem úteis, os campos de nacionalidade precisam de formatos consistentes, e as declarações dos compradores empresariais devem ser suficientemente específicas para identificar o controlo através de várias camadas de propriedade. Ligações a registos fiscais e notificações de investimento podem acrescentar contexto para a aplicação da lei. As autoridades terão também de decidir quem pode ver o quê. O acesso público melhora a transparência do mercado, mas surgem preocupações de privacidade quando a nacionalidade ou dados pessoais são publicados. Muitos países têm dificuldade em equilibrar estes interesses. Avaliações internacionais concluíram que os dados sobre propriedade imobiliária são frequentemente fragmentados e que os proprietários efetivos podem ser difíceis de identificar. O projeto do Japão oferece a oportunidade de estabelecer normas claras desde o início.

O branqueamento de capitais é outra perspetiva. O imobiliário tem sido usado em todo o mundo para movimentar e ocultar fundos ilícitos. Se mediadores, advogados e promotores tiverem obrigações claras de diligência devida, e se as autoridades puderem verificar rapidamente a nacionalidade da propriedade e o controlo empresarial, os negócios suspeitos são mais fáceis de detetar. Um registo legível por máquina, formulários normalizados e identificadores fiáveis apoiariam essas verificações. O governo afirmou que quer um sistema que melhore a supervisão sem travar transações legítimas, o que significa que o desenho dos fluxos de trabalho será tão importante como o texto jurídico.

O que significa para os compradores e para o mercado

A maioria dos compradores enfrentaria simples passos adicionais no momento da conclusão. Um comprador que recorra a um escrivão judicial para tratar do registo forneceria informações de nacionalidade juntamente com os documentos de identificação e de endereço existentes. Os compradores empresariais poderão ter de acrescentar uma declaração sobre as nacionalidades dos principais acionistas e dirigentes para negócios em determinadas categorias de terrenos. O custo administrativo deverá ser pequeno em relação ao valor das transações, mas o ganho de informação para as autoridades seria grande.

Para bancos, promotores e mediadores, regras mais claras podem eliminar incerteza. Os credores podem conceber verificações de conformidade alinhadas com os campos de dados do registo. Os promotores que comercializam novos projetos podem definir políticas de triagem e divulgação que reduzam surpresas de última hora. Onde os controlos de branqueamento de capitais são mais fortes, os compradores de boa reputação descobrem frequentemente que um processo transparente avança mais depressa do que um ambíguo.

Os efeitos no mercado variam consoante a localização. Maior visibilidade pode dissuadir compras especulativas de curto prazo em alguns distritos de preços elevados. Em grande parte do país, sobretudo em zonas com perda populacional, é pouco provável que as transações sejam afetadas. A propriedade de imóveis no Japão não confere visto nem estatuto de residência permanente. Os compradores estrangeiros devem contar com os mesmos impostos que os proprietários japoneses, incluindo impostos anuais sobre ativos fixos, e os não residentes precisam de um representante fiscal no Japão para tratar das declarações. Para compras de não residentes abrangidas pela Lei de Câmbios e Comércio Externo, já se aplicam exigências de notificação, que deverão ser alargadas.

Calendário e próximos marcos

Três datas enquadram o trabalho. Primeiro, os responsáveis pretendem compilar conclusões sobre as regras para imóveis estrangeiros no estrangeiro até ao final do atual ano fiscal. Segundo, o Gabinete está a preparar uma política de base sobre medidas relacionadas com residentes estrangeiros e imigração até janeiro de 2026, que deverá definir o quadro para o imobiliário. Terceiro, a base de dados e os campos de nacionalidade poderão entrar em vigor já no ano fiscal de 2027, sujeitos ao trabalho legislativo e à preparação dos sistemas. Projetos digitais complementares, incluindo uma autorização eletrónica de viagem prevista para o ano fiscal de 2028, apontam para uma mudança geral no sentido de uma integração mais estreita de dados entre fronteiras, vistos e transações imobiliárias.

A política determinará o ritmo. O governo afirmou que quer responder à ansiedade pública sem deixar de preservar o investimento e o crescimento. Algumas vozes alertam que novas regras, se mal formuladas, poderiam alimentar a xenofobia ou sobrecarregar setores que dependem de capital estrangeiro. Outros argumentam que um registo claro e instrumentos específicos são há muito necessários num mercado onde as lacunas de informação são grandes. A base de dados dá aos decisores políticos uma forma de debater padrões reais em vez de anedotas, o que é essencial para qualquer mudança que afete tanto a segurança nacional como a acessibilidade da habitação.

O que saber

• O Japão planeia uma base de dados nacional para registar a nacionalidade dos compradores de imóveis e acompanhar a propriedade estrangeira de terrenos e edifícios
• O sistema utilizará um registo base digital de imóveis e poderá arrancar já no ano fiscal de 2027, após trabalho jurídico e técnico
• A cobertura incluirá apartamentos em condomínio, florestas, terrenos agrícolas, grandes negócios de terrenos e terrenos perto de instalações de defesa e ilhas fronteiriças
• Os compradores empresariais de certos imóveis poderão ser obrigados a declarar as nacionalidades dos principais acionistas e dirigentes
• Os responsáveis estão a ponderar o alargamento das notificações de transações ao abrigo da Lei de Câmbios e Comércio Externo
• Um inquérito governamental concluiu que 3% dos compradores de apartamentos novos em Tóquio no primeiro semestre de 2025 tinham endereços no estrangeiro
• As preocupações públicas incluem compras em zonas sensíveis e aumentos rápidos de preços em distritos urbanos privilegiados
• O registo poderá permitir instrumentos específicos, como impostos diferenciados ou condições de compra, com os detalhes a serem definidos até janeiro de 2026
• O Japão está a analisar as regras para compradores estrangeiros noutros países para orientar reformas internas
• O projeto visa aumentar a transparência, apoiar controlos de branqueamento de capitais e informar as políticas sem bloquear investimento legítimo