Central Pattana Vai Construir Megacentro Comercial de 640 Milhões de Dólares no Norte de Banguecoque

Um novo âncora de retalho ergue-se no norte de Banguecoque

A Central Pattana compromete 21 mil milhões de bates (cerca de 640 milhões de dólares) a construir um centro comercial de grandes dimensões no rápido crescimento corredor norte de Banguecoque, apostando em residentes abastados e num turismo em recuperação para sustentar um novo destino. O local situa-se numa zona rica em transportes que liga a um aeroporto internacional e à rede ferroviária de toda a cidade, posicionando o complexo para captar tanto movimento local como viajantes. O projeto continua a estratégia da empresa de criar centros comerciais de destino que funcionam como polos de estilo de vida, bem como centros de retalho.

O projeto, designado pela empresa como The Central nos documentos de planeamento, está previsto para a zona de Phahonyothin. O lote de terreno abrange cerca de 49 rai, ou aproximadamente 78.400 metros quadrados. A Central Pattana planeia a primeira fase como um centro comercial de plena escala, com um investimento de cerca de 20 mil milhões de bates. A inauguração prevista é para o quarto trimestre de 2026, sujeita à obtenção de licenças e ao cumprimento de marcos de construção.

Os executivos pretendem que o complexo seja a porta do norte para o retalho de Banguecoque, com um papel semelhante ao do CentralWorld no centro da cidade. Os materiais da empresa descrevem um destino capaz de albergar lojas-âncora de marcas globais e tailandesas, uma cena de restauração curada, atrações familiares e programação cultural regular. A área total do projeto está planeada até cerca de 460.000 metros quadrados de espaço quando totalmente construída, com o centro comercial como âncora.

O que o The Central pretende oferecer

No centro do plano está um centro comercial de destino concebido para visitas de meio dia e de dia inteiro. Os centros comerciais de nova geração em Tailândia enfatizam a experiência, a comodidade e a sensação de ocasião. Isso significa uma mistura de moda de luxo e acessível, âncoras de grande formato, ruas temáticas dentro do centro comercial, praças abertas para eventos e uma forte oferta de restauração.

A Central Pattana posiciona os seus centros comerciais como polos de comunidade, bem como centros de retalho. Na prática, isso inclui frequentemente zonas de trabalho partilhado, edutainment familiar, clínicas de bem-estar, escolas de línguas, centros de testes e balcões de serviços. O objetivo é a relevância diária para os residentes locais, ao lado de atrações para os visitantes.

Cronograma e dimensão

O cronograma de construção aponta para uma estreia no final de 2026 da primeira fase. Os trabalhos de acabamento interior por parte dos inquilinos âncora costumam começar vários meses antes da abertura. O local, com cerca de 49 rai, dá margem para fases posteriores, como escritórios, um hotel ou habitações, caso o mercado o justifique. A Central Pattana costuma construir por fases, de modo a que os componentes futuros possam ser sincronizados com a procura.

Compradores-alvo e mix de inquilinos

A área de influência abrange os bairros densos ao longo dos corredores Phahonyothin e Vibhavadi, as comunidades universitárias em torno da Universidade Kasetsart e os fluxos ligados ao aeroporto através de Don Mueang. O plano de inquilinos deverá centrar-se em lojas-âncora de moda, agrupamentos de estilo de vida e desporto, supermercados premium, um cinema multiplex e restauração de destino. A empresa quer um mix que eleve o padrão no norte da cidade.

Porque é que o norte importa para o retalho de Banguecoque

O norte de Banguecoque combina bairros maduros com um rápido desenvolvimento novo. Múltiplas linhas ferroviárias melhoraram a conectividade na última década. A Linha Verde do BTS serve o corredor Phahonyothin até Khu Khot, e a Linha Vermelha dos Caminhos de Ferro do Estado liga o centro de Banguecoque a Don Mueang e Rangsit. Autoestradas principais e vias arteriais dão à zona forte acesso este-oeste e norte-sul. O resultado é uma grande base de residentes, estudantes e trabalhadores de escritórios que já compram em centros estabelecidos e que provavelmente experimentarão uma nova oferta que traz mais marcas-âncora e entretenimento.

A área já apresenta centros comerciais de grande peso como o Central Plaza Ladprao, o Central Ramintra, o Central Chaengwattana e o Future Park Rangsit. Um novo marco em Phahonyothin daria à Central Pattana a oportunidade de consolidar despesas mais perto dos bairros do núcleo norte, ao mesmo tempo que aproveita o tráfego do aeroporto. Para os viajantes, uma ligação ferroviária ou uma curta deslocação até um centro comercial abrangente antes ou depois dos voos é frequentemente atraente, particularmente para famílias e visitantes regionais que incluem compras nos seus itinerários.

A aposta maior da Central Pattana

O megacentro comercial do norte insere-se num maior plano de investimento a cinco anos. A Central Pattana reservou cerca de 120 mil milhões de bates para o período de 2025 a 2029, para novos projetos e modernizações. Os projetos de retalho agendados para 2025 incluem o centro comunitário Market Place Theprak, o Central Park e o Central Park Offices e o Central Krabi. Até ao final do ano, a empresa espera gerir cerca de 135 projetos em vários setores de atividade, com uma grande parte dos futuros locais desenvolvidos como destinos de uso misto.

Em 2026, a empresa planeia abrir três novos projetos: o The Central na zona de Phahonyothin de Banguecoque, o Central Northville em Nonthaburi e o Central Khonkaen Campus em Khon Kaen. O Central Northville deverá ser o maior desenvolvimento de uso misto de Nonthaburi, no antigo local do Central Rattanathibet, com um componente de retalho planeado de cerca de 210.000 metros quadrados. O campus de Khon Kaen situa-se perto da Universidade de Khon Kaen e do Hospital Srinagarind, com uma área de retalho planeada de cerca de 67.000 metros quadrados e um hotel no local. As renovações prosseguem em paralelo. O Central Pinklao está previsto para relançar no terceiro trimestre de 2025, o Central Chaengwattana no quarto trimestre de 2025 e o Central Bangna no terceiro trimestre de 2026. O programa de atualização tem como alvo compradores abastados, com segmentos mais fortes de moda, restauração e família.

A amplitude deste pipeline sinaliza confiança na recuperação do consumo e na recuperação turística da Tailândia. Reflete também a visão de que o mercado ainda recompensa formatos de destino que oferecem experiências e serviços que os canais puramente online não conseguem replicar. A Central Pattana, como parte do Central Group, pode também beneficiar de relações de marca e programas de fidelização a nível do grupo para acelerar a contratação de inquilinos e a aquisição de clientes.

Lições dos megacentros comerciais anteriores

Banguecoque assistiu a uma série de grandes desenvolvimentos de retalho nas últimas duas décadas. O Iconsiam, que abriu em 2018 a um custo reportado de cerca de 1,6 mil milhões de dólares, estabeleceu um novo padrão de dimensão e espetáculo. Provou que os compradores estariam dispostos a viajar de um lado ao outro da cidade por um centro comercial que combina cultura, vistas para o rio e lojas-âncora globais. Os grandes projetos podem ter sucesso quando curam experiências únicas, embora frequentemente necessitem de um longo período para atingir ocupação estável e produtividade de vendas.

As comparações de escala podem ser confusas para os compradores, uma vez que os promotores utilizam critérios diferentes. A área de construção bruta inclui tudo o que é construído, como estacionamentos e áreas de serviço. A área arrendável bruta concentra-se no espaço ocupado pelos retalhistas. Por exemplo, o Central WestGate em Nonthaburi encontra-se entre os maiores centros comerciais do país, com uma área arrendável bruta acima de 550.000 metros quadrados em listas publicadas, enquanto o Iconsiam é frequentemente citado com cerca de 525.000 metros quadrados na mesma base. O CentralWorld no centro da cidade é substancialmente menor em termos arrendáveis, apesar de a sua área total construída ser vasta. O The Central em Phahonyothin não precisará de ser o maior em qualquer métrica para conquistar clientes, se o seu mix e o seu acesso estiverem certos.

Aeroportos e retalho, o que funciona

A proximidade a um aeroporto ajuda um centro comercial, mas raramente é o único atrativo. Os projetos construídos perto de Suvarnabhumi durante os anos da pandemia abriram quando os voos internacionativos estavam reduzidos. Aprendaram a apoiar-se em residentes locais, excursionistas de um dia e turistas domésticos até que as fronteiras reabrissem. Um outlet ou centro comercial bem calibrado pode eventualmente captar compras de última hora e lembranças dos viajantes, mas a sua base provém geralmente dos bairros próximos e dos parques de escritórios.

O Don Mueang, o aeroporto mais próximo do corredor norte, gere um elevado tráfego doméstico, além de rotas regionais. Um novo centro comercial posicionado a uma distância confortável das linhas ferroviárias e autoestradas pode beneficiar das famílias de fim de semana que passam, dos visitantes provinciais em trânsito de autocarro para o aeroporto e dos residentes da cidade à procura de uma alternativa às multidões do centro. A sinalética, as ligações de shuttle às estações ferroviárias e as zonas de deslizamento rápido serão tão importantes como a lista de inquilinos para este local.

Infraestruturas urbanas e um mega projeto

As autoridades e concessionárias de Banguecoque estão sob pressão para coordenar os trabalhos e a manutenção rodoviária. Os vereadores do município criticaram a gestão dos projetos de canalização de água que deixam as ruas com buracos e poeira, com sinalização confusa e ciclos de reparação lentos. Embora a Autoridade Metropolitana de Águas opere sob um ministério separado, a cidade continua a controlar as superfícies rodoviárias e as licenças para obras, uma divisão que frequentemente complica os cronogramas e o planeamento do tráfego.

Para um projeto do tamanho do The Central, uma coordenação estreita com os organismos públicos é crucial para manter o acesso fluido durante a construção e após a abertura. Os promotores normalmente fazem o encerramento de faixas por fases, criam percursos pedonais claros, agendam entregas pesadas fora dos períodos de ponta e organizam circuitos de shuttle para os nós ferroviários próximos. Uma boa engenharia de tráfego pode ser a diferença entre um destino bem-amado e um local que os moradores evitam à hora de ponta.

Vozes da Central Pattana

A liderança da Central Pattana explicou frequentemente a sua estratégia de destino apontando para o desempenho dos grandes centros comerciais que opera na Tailândia e no estrangeiro. Numa declaração da empresa em maio de 2024, marcando o quinto aniversário do Central i City na Malásia, o Presidente e Diretor-Geral Wallaya Chirathivat afirmou:

O Central i-City, o primeiro centro comercial tailandês no exterior desenvolvido pela Central Pattana, é outro marco significativo que sublinha o nosso sucesso e determinação como o principal promotor imobiliário da Tailândia, a crescer a nível regional e global. Estamos comprometidos em conduzir os nossos parceiros comerciais a crescer em conjunto, trazendo com orgulho a identidade tailandesa à comunidade internacional.

Outro executivo, Wuttikiat Techamongklapiwat, Diretor de Gestão de Imóveis e Negócios Internacionais, destacou o ímpeto nesse centro comercial como exemplo de como o grupo pretende manter o movimento e as vendas a expandir. Ele disse:

Os nossos indicadores de desempenho falam por si, um recuperação do movimento de mais de 20 por cento face ao ano anterior, com as vendas dos inquilinos a recuperar fortemente, especialmente nos primeiros três meses de 2024.

Estes comentários, embora focados na Malásia, refletem um conjunto de práticas consistente. A Central Pattana procura construir locais que misturem retalho com cultura e lazer, e depois impulsiona a atividade através de eventos, parcerias e uma renovação constante de marcas. O mesmo método é esperado no novo centro comercial do norte de Banguecoque.

Riscos e o que observar

A concorrência no retalho de Banguecoque permanece intensa. A cidade apresenta poderosos agrupamentos geridos por grupos rivais e uma vaga de melhorias que continuam a elevar o padrão. O risco de oferta é real quando vários grandes projetos abrem numa janela curta. O The Central competirá com espaços estabelecidos no norte e com lojas-âncora do centro que continuam a inovar. A Central Pattana terá de garantir uma forte lista de inquilinos âncora, assegurar um fluxo de marcas novas no mercado e organizar eventos ao longo do ano que transformem visitas em hábitos.

A saúde do consumidor é outro fator. Os agregados familiares tailandeses carregam níveis elevados de dívida e os gastos discricionários podem desacelerar quando os custos de empréstimo sobem. A chegada de turistas acrescenta vitalidade, embora os centros comerciais perto de aeroportos ainda dependam sobretudo dos clientes locais. Um plano realista de arranque, com metas de ocupação que se constroem trimestre a trimestre, ajuda a controlar o risco de arrendamento. Os indicadores de sucesso a observar incluem a ocupação do retalho, o crescimento das vendas por metro quadrado após o primeiro ano, a consistência do movimento ao fim de semana e evidências de que o mix de inquilinos atrai diferentes faixas etárias.

Pontos-Chave

• A Central Pattana investirá 21 mil milhões de bates, cerca de 640 milhões de dólares, para construir um megacentro comercial no norte de Banguecoque.
• O projeto, chamado The Central nos planos da empresa, situa-se na zona de Phahonyothin, em cerca de 49 rai de terreno.
• A primeira fase é o centro comercial, com um investimento de cerca de 20 mil milhões de bates e inauguração prevista para o final de 2026.
• Os planos preveem até cerca de 460.000 metros quadrados de espaço em todo o projeto quando construído.
• A localização fica ao alcance do aeroporto de Don Mueang e de múltiplas linhas ferroviárias, com o objetivo de atrair tanto locais como viajantes.
• O centro comercial faz parte de um plano de cinco anos de cerca de 120 mil milhões de bates que inclui projetos em Banguecoque, Nonthaburi e Khon Kaen, além de atualizações aos centros comerciais existentes.
• A concorrência no retalho de Banguecoque é intensa, pelo que âncoras, marcas novas no mercado e gestão do acesso serão críticos para o desempenho.