CapitaLand conquista consumidores chineses com novas marcas e um REIT de retalho em Xangai

Porque é que a CapitaLand está a renovar os seus centros comerciais na China

A CapitaLand Investment, gestora imobiliária com sede em Singapura, está a esforçar-se por manter os seus centros comerciais na China vivos e relevantes para gostos dos consumidores em rápida mutação. A empresa está a trazer uma onda de marcas inéditas no mercado para propriedades de grande visibilidade como o Raffles City Xangai e o Suzhou Center Mall. Nas visitas recentes, os consumidores podiam encontrar favoritos chineses como a marca de cosméticos Judydoll e a rede de chá de leite Ah Ma Handmade, ao lado de nomes singapurianos como Charles & Keith e Bee Cheng Hiang. A combinação de vencedores locais e destaques regionais dá aos clientes chineses novas razões para visitar, enquanto oferece aos comerciantes um caminho gerido para entrar num dos mercados mais competitivos do mundo.

Puah Tze Shyang, administrador-geral da CapitaLand Investment China, descreveu a abordagem de forma direta. Numa entrevista em setembro, explicou que o grupo usa a sua escala e relações para curar novidades em cada local. Disse que o objetivo é diferenciar-se trazendo continuamente conceitos que parecem novos no mercado e rotando formatos rapidamente quando as tendências mudam. A estratégia alinha-se com uma mudança mais ampla nos gastos chineses em direção a pequenos mimos e experiências que parecem gratificantes sem pesar na carteira.

Ao mesmo tempo, a CapitaLand está a abrir um novo canal para financiar essa renovação do retalho. A empresa lançou um fundo de investimento imobiliário de retalho doméstico em Xangai, chamado CapitaLand Commercial REIT, dotado com dois centros comerciais de elevada ocupação em Guangzhou e Changsha. Essa entrada em bolsa, o primeiro fundo de retalho na bolsa de Xangai patrocinado por uma empresa internacional, destina-se a captar capital do mercado local e a reinjetar fundos nas operações. A movimentação apoia um modelo de ativos ligeiros, libertando caixa para reinvestimento enquanto o grupo continua a operar e a atualizar os seus centros comerciais.

Como se apresenta o inédito no mercado no Raffles City e além

O Raffles City Xangai mostra como o guião funciona no terreno. Os inquilinos variam de marcas chinesas em rápido crescimento a marcas internacionais com forte reconhecimento entre os consumidores mais jovens. Beleza, bebidas e petiscos criam tráfego constante a todas as horas, enquanto lojas âncora de moda e estilo de vida captam gastos mais pesados ao fim de semana. Marcas singapurianas como Charles & Keith e o produtor de alimentos histórico Bee Cheng Hiang acrescentam um toque transfronteiriço que se dest numa cena saturada.

Raffles City The Bund como plataforma de lançamento

Doutra lado da cidade, o Raffles City The Bund abriu o seu centro comercial de seis pisos com uma demonstração de escala e novidade. Quando as portas abriram em 2021, o centro registou mais de 300.000 visitantes no primeiro dia e atingiu uma ocupação comprometida de cerca de 92 por cento. Mais de metade das suas mais de 200 marcas eram inéditas na China, na China Oriental, em Xangai ou no portefólio da CapitaLand. O local combina retalho com dois escritórios Classe A, espaços para eventos e atrações curadas como um parque de skate interior e uma réplica de uma rua xangaiense dos anos 90. O conceito sinaliza o que a CapitaLand pretende replicar noutras cidades: uma experiência de retalho que se sente constantemente renovada e ancorada no entretenimento.

Para além de Xangai, um efeito de rede

O circuito de marcas vai além de Xangai. Propriedades como o Suzhou Center Mall e o CapitaMall SKY+ em Guangzhou dependem de um fluxo constante de conceitos de restauração, cultura de colecionismo e lojas especializadas que criam tendências nas plataformas sociais. Os novos entrantes ajudam cada local a reivindicar uma personalidade distinta. A rede permite à CapitaLand testar conceitos numa cidade e depois escalar ideias populares para outras, adaptando a mistura de inquilinos aos gostos locais.

Uma estratégia de retalho concebida para o gasto emocional

Os centros comerciais chineses estão a adaptar-se a uma forma de despesa frequentemente designada por gasto emocional. Os consumidores, sobretudo os mais jovens, estão a oferecer-se pequenos luxos acessíveis, desde sobremesas temáticas e chá de leite a brinquedos colecionáveis e edições limitadas de produtos da cultura pop. Este padrão recompensa os centros comerciais que se movem depressa, constroem exibições imersivas e programam eventos frequentes. Também favorece uma mistura com mais restauração e mais bancas especializadas que possam surfar uma onda nas redes sociais e depois dar lugar à próxima febre.

Os arrendamentos estão a evoluir em resposta. Os gestores de centros comerciais referem que cerca de 30 por cento dos inquilinos podem mudar todos os anos, o que significa uma renovação completa em três anos. A restauração representa agora cerca de 30 a 40 por cento dos inquilinos, contra cerca de 25 a 30 por cento anteriormente. Muitos estabelecimentos aceitam contratos mais curtos. Algumas bancas apenas de take-away assinam contratos tão curtos como um ano e meio, sobretudo se a marca se tornou viral em plataformas como o Xiaohongshu. O modelo de renda também está a mudar para uma componente variável maior, ligada às vendas, o que incentiva os inquilinos a aumentar o volume de negócio e as lugaras por mesa, ao mesmo tempo que recolhem encomendas de entrega para elevar a receita durante as horas de menor afluência.

Os produtos colecionáveis e as marcas de estilo de vida encaixam-se bem nesta fórmula. Pop Mart e Miniso prosperam ao vender brinquedos e artigos para casa acessíveis, embalados num design lúdico de loja. As coleções de caixa surpresa dão aos consumidores uma descoberta inesperada a baixo custo, um incentivo útil quando as compras de valor elevado parecem menos urgentes. Os centros comerciais também estão a cortejar comunidades de fãs, onde seguidores de cantores ou atores organizam pop-ups de mercadoria e encontros, gerando grande afluência durante concertos e ocasiões especiais. Mesmo as concessionárias de automóveis se tornaram ímanes de tráfego. Fabricantes de veículos elétricos, desde líderes nacionais a novos entrantes, pagam rendas premium por espaços grandes e interativos que servem também de centros de testes e galerias de marca.

Puah Tze Shyang afirma que esta renovação constante é central na abordagem da CapitaLand. Numa entrevista recente, resumiu o objetivo e porque é que os novos entrantes ajudam os centros comerciais a destacar-se.

Trazer marcas inéditas no mercado para os nossos centros comerciais é uma forma de nos destacarmos numa cena de retalho dinâmica.

Para os operadores de centros comerciais, a fórmula é simples: se a experiência for fresca e social, a afluência vem. Uma vez que o tráfego existe, uma quota mais elevada de renda variável e uma boa programação podem elevar a receita mesmo quando o sentimento macroeconómico é cauteloso.

Como o novo fundo de retalho de Xangai se integra no plano

A outra metade da estratégia é financeira. A CapitaLand lançou um fundo de investimento imobiliário de retalho em Xangai para canalizar capital doméstico para os seus centros comerciais na China, mantendo as operações internamente. Um REIT é um veículo que detém propriedades geradoras de rendimentos e paga a maior parte da renda aos titulares de quotas. Ao vender uma participação nos ativos ao fundo e continuar como gestor, um patrocinador pode reciclar capital e escalar a sua plataforma sem assumir novos empréstimos avultados.

O novo fundo, CapitaLand Commercial REIT, começou a negociar na Bolsa de Xangai com duas propriedades iniciais. O CapitaMall SKY+ em Guangzhou e o CapitaMall Yuhuating em Changsha têm uma área bruta de construção combinada de 168.405 metros quadrados e uma ocupação comprometida agregada de cerca de 97 por cento. Os dois centros comerciais foram avaliados em cerca de 2,8 mil milhões de yuans no lançamento. A CapitaLand Investment, a CapitaLand Development e a CapitaLand China Trust detêm em conjunto pelo menos 20 por cento do veículo, e a CapitaLand permanece o operador dos centros comerciais.

A entrada em bolsa estabelece um marco. É o primeiro fundo de retalho na bolsa de Xangai patrocinado por uma empresa internacional. Complementa também a CapitaLand China Trust, um fundo cotado em Singapura que já detém ativos de retalho no país. Com um circuito de 43 propriedades de retalho operacionais em 18 cidades chinesas e ativos de retalho sob gestão de cerca de 18 mil milhões de dólares singapurianos, a CapitaLand tem margem para oferecer ativos futuros a qualquer uma das plataformas quando as condições forem favoráveis.

Puah Tze Shyang espera um apetite saudável por este tipo de produtos dentro da China. Apontou a profunda liquidez local e o crescente interesse de instituições domésticas, incluindo seguradoras que estão a aumentar as alocações imobiliárias. Numa recente apresentação, sintetizou essa perspetiva em termos diretos.

O setor dos REIT em China está numa trajetória positiva, apoiado por liquidez profunda e alocações crescentes de instituições domésticas. A nossa visão sobre o mercado mantém-se positiva a longo prazo.

Ele também enquadrou a entrada em bolsa de Xangai como um marco para a CapitaLand e para o mercado. Ao recorrer a capital doméstico, a empresa pode reforçar o seu balanço e reinvestir os rendimentos em projetos alinhados com as prioridades políticas, mantendo ao mesmo tempo uma base estável de receitas de comissões da plataforma de fundos.

Equilibrar o crescimento com a cautela num mercado difícil

Mesmo enquanto acrescenta novas marcas e abre um veículo de fundo doméstico, a CapitaLand adota uma visão ponderada da exposição à China. A administração sinalizou o objetivo de reduzir a quota da China nos fundos sob gestão do grupo ao longo do tempo, uma mudança que pode envolver desinvestimentos e perdas a valor justo que afetariam os ganhos não operacionais a curto prazo. Vender ativos em China tem sido desafiador durante uma prolongada desvalorização imobiliária, e a empresa tem encontrado mais facilidade em reciclar capital em Singapura e noutros mercados em períodos recentes. A viragem em direção a um modelo de ativos ligeiros e o uso de parceiros de capital doméstico destinam-se a manter o negócio em China ativo sem depender exclusivamente do balanço da empresa.

Essa mistura de cautela e compromisso reflete as condições no terreno. As vendas ao consumidor continuam a crescer face ao ano anterior, mas os consumidores permanecem cuidadosos com as grandes compras. Os centros comerciais que oferecem novidade e atividade comunitária continuam a atrair tráfego regular, e os gestores que partilham o risco com os inquilinos através de uma componente de renda variável maior podem alinhar incentivos. A plataforma REIT oferece outra alavanca, dando aos investidores domésticos uma forma de possuir fatias de centros comerciais movimentados, ao mesmo tempo que dá ao patrocinador capital para afinar propriedades e misturas de inquilinos.

O que significa para os consumidores, as marcas e os investidores

Para os consumidores, a experiência inclina-se para a diversão e a escolha. Espere mais food halls com menus mais curtos e rotação mais rápida, mais cafés pensados para fotografias e mais pop-ups ligados a jogos, anime e cultura de ídolos. Os nomes inéditos no mercado testarão ideias rapidamente, enquanto as marcas familiares construirão lojas âncora que servem também de espaços sociais.

Para as marcas, os centros comerciais CapitaLand oferecem uma rampa de entrada gerida. A empresa pode posicionar uma loja de estreia numa zona de grande tráfego, coordenar campanhas com os inquilinos vizinhos e acompanhar o desempenho com rendas baseadas nas vendas que recompensam o volume. Arrendamentos mais curtos e formatos pop-up permitem às jovens empresas testar terreno. Os vencedores podem expandir-se dentro da mesma rede para cidades próximas.

Para os investidores, o fundo cotado em Xangai abre um canal doméstico para partilhar as receitas de renda de centros comerciais maduros. O fundo alarga também a base de comissões do patrocinador. Em conjunto com a CapitaLand China Trust, cotada em Singapura, a plataforma pode sustentar um ritmo regular de reciclagem de ativos, desde que os valores e as janelas de mercado se alinhem.

Desafios a acompanhar

A confiança do consumidor pode oscilar com as manchetes macroeconómicas. Uma recuperação dos mercados imobiliários ou de ações ajudaria o sentimento. Se o crescimento abrandar de novo, os gastos em pequenos mimos podem manter-se, mas os inquilinos de valor elevado poderiam adiar aberturas. Os centros comerciais terão de se manter ágeis e usar eventos para suavizar os períodos mais fracos.

A concorrência pela afluência é intensa. Cada distrito tem vários centros a competir pela mesma multidão de fim de semana, e o comércio eletrónico continua a ganhar quota das carteiras. Os proprietários que investirem em design e arrendamentos flexíveis manterão uma vantagem. Os que esperarem arriscam vendas mais lentas e maior vacância.

As políticas públicas e os mercados de capitais são outra variável. O jovem mercado de REIT em China está a expandir-se, mas os investidores observarão a governação, a clareza do circuito de ativos e a estabilidade das distribuições. As taxas de juro e os custos de refinanciamento importam para as avaliações. Uma abordagem disciplinada às aquisições e ao reforço de ativos será crucial para quaisquer injetções futuras na plataforma de fundos.

Pontos-Chave

• A CapitaLand Investment está a introduzir marcas inéditas no mercado nos centros comerciais da China para manter as misturas de inquilinos frescas e atrair afluência.
• O Raffles City Xangai apresenta favoritos chineses como Judydoll e Ah Ma Handmade ao lado de marcas singapurianas como Charles & Keith e Bee Cheng Hiang.
• O Raffles City The Bund abriu o seu centro com mais de 300.000 visitantes no primeiro dia, com mais de metade dos inquilinos inéditos na China, na China Oriental, em Xangai ou no portefólio do grupo.
• Os centros comerciais em China adaptam-se ao gasto emocional, com cerca de 30 por cento de rotatividade de inquilinos por ano e a restauração a subir para 30 a 40 por cento do espaço.
• A renda baseada nas vendas e os arrendamentos mais curtos ajudam os centros comerciais a rotar conceitos rapidamente, seguindo tendências virais de plataformas como o Xiaohongshu.
• A CapitaLand lançou um REIT de retalho cotado em Xangai, com o CapitaMall SKY+ em Guangzhou e o CapitaMall Yuhuating em Changsha como ativos iniciais, com cerca de 97 por cento de ocupação.
• O fundo recorre a capital doméstico e apoia uma estratégia de ativos ligeiros, com um circuito de 43 propriedades de retalho em 18 cidades chinesas.
• A administração procura equilibrar o crescimento com uma posição cautelosa quanto à exposição à China, usando reciclagem de capital e parcerias para num mercado imobiliário difícil.