Repressão da Coreia do Sul contra compradores estrangeiros de habitação: novas regras, crescente tensão e contexto global

Restrições abrangentes da Coreia do Sul às compras de habitação por estrangeiros: o que mudou?

A Coreia do Sul deu um passo dramático para conter o seu mercado imobiliário em alta, ao impor novas restrições rigorosas às compras de propriedades por estrangeiros na área metropolitana de Seul. A partir de 26 de agosto de 2025, os estrangeiros que pretendam comprar habitação em Seul, na província de Gyeonggi e em partes de Incheon deverão obter aprovação prévia do governo, mudar-se para a propriedade no prazo de quatro meses e aí residir durante pelo menos dois anos. A política, inicialmente prevista para um ano, constitui o esforço mais abrangente até agora do governo coreano para travar as compras especulativas e estabilizar os preços da habitação na região da capital.

Estas medidas surgem em meio a uma crescente frustração pública perante a subida das preços da habitação, que se tornou um ponto de instabilidade política e uma fonte de ansiedade económica para muitos coreanos do Sul. A iniciativa do governo reflete tanto pressões internas como uma tendência global mais alargada de países que reforçam as regras do investimento estrangeiro no imobiliário.

Porque agiu a Coreia do Sul agora?

Nos últimos três anos, as transações imobiliárias envolvendo estrangeiros na área metropolitana de Seul aumentaram, em média, 26 por cento anualmente, passando de 4.568 em 2022 para 7.296 em 2024. Os nacionais chineses representaram um marcante 73 por cento destas compras, seguidos pelos cidadãos dos EUA, com 14 por cento. A maioria destas transações concentrou-se na província de Gyeonggi (62 por cento) e em Incheon (20 por cento), com habitações de luxo nos distritos mais cobiçados de Seul a registar preços recorde.

A preocupação do governo não se resume ao volume de compras por estrangeiros, mas também à perceção de que os investidores no exterior têm conseguido contornar as rigorosas regulamentações de crédito hipotecário da Coreia ao obter financiamento nos seus países de origem. Isto levou a acusações de «discriminação inversa» contra compradores locais, que enfrentam limites de empréstimo mais apertados e impostos mais elevados em propriedades múltiplas.

O primeiro vice-ministro dos Territórios, Lee Sang-kyeong, explicou a razão: «Vamos bloquear desde logo as atividades estrangeiras que distorcem o mercado da habitação e trabalhar para estabilizar os preços, contribuindo assim para o bem-estar habitacional dos cidadãos coreanos.»

Os responsáveis citaram também evidências de atividade especulativa, incluindo casos de estrangeiros a comprar apartamentos de gama alta a dinheiro ou em nome de menores. As novas regras do governo destinam-se a fechar as lacunas e a garantir que os compradores estrangeiros adquirem habitação para uso residencial genuíno, e não para investimento ou especulação.

Como funcionam as novas restrições

Sob a nova política, qualquer pessoa, empresa ou governo estrangeiro que pretenda comprar propriedade residencial nas zonas designadas deve:

• Obter aprovação prévia das autoridades locais antes da compra
• Mudar-se para a propriedade no prazo de quatro meses após a aprovação
• Residir na propriedade durante pelo menos dois anos após a compra

As regras aplicamse a todos os tipos de habitação residencial — apartamentos, moradias unifamiliares e habitações multifamiliares com mais de seis metros quadrados. As propriedades comerciais, como os officetels (edifícios em estilo estúdio frequentemente utilizados para fins residenciais e empresariais) ficam isentas. Doações, heranças e leilões judiciais também ficam excluídos das novas restrições.

Os compradores estrangeiros devem apresentar um plano de financiamento detalhado no prazo de 30 dias após a compra, incluindo a origem dos fundos, o nome de qualquer instituição financeira envolvida no exterior e o tipo de visto detido na Coreia. As autoridades analisarão estes documentos para evitar a utilização de crédito estrangeiro em compras especulativas. Casos suspeitos poderão ser reportados à Unidade de Inteligência Financeira da Coreia, que pode partilhar informações com as autoridades fiscais estrangeiras.

Os infratores enfrentam coimas repetidas de até 10 por cento do valor da propriedade e, em alguns casos, a anulação do contrato de compra. O governo comprometeu-se com uma aplicação rigorosa, exigindo que as autoridades locais tomem medidas legais no prazo de três meses após qualquer violação.

Zonas abrangidas e isenções

As zonas de autorização cobrem toda a Seul, 23 cidades e municípios da província de Gyeonggi (excluindo áreas com compras estrangeiras mínimas) e sete distritos de Incheon. Algumas municipalidades — como Yangju, Icheon, Yeoncheon e certos distritos de Incheon — ficam excluídas devido aos baixos níveis de transações estrangeiras.

Embora a política esteja inicialmente prevista para um ano, os responsáveis indicaram que poderá ser prorrogada consoante as condições do mercado. O governo deixou também em aberto a possibilidade de alargar ou modificar as restrições conforme necessário.

Impacto no mercado: especulação, preços e consequências políticas

O mercado imobiliário da Coreia do Sul tem vindo a disparar, com os preços dos apartamentos a subir durante 29 semanas consecutivas e o valor global das habitações em Seul a aumentar mais de 80 por cento nos últimos cinco anos. O boom imobiliário foi alimentado por taxas de juro baixas, acesso facilitado a créditos hipotecários e um aumento do investimento especulativo — tanto interno como estrangeiro.

O presidente Lee Jae-myung, que tomou posse em junho de 2025, fez da redução do custo de vida uma promessa central de campanha. Contudo, a subida implacável dos preços da habitação tornou-se um fardo político, especialmente com a dívida das famílias a disparar 24,6 biliões de won ($22,7 mil milhões) no segundo trimestre de 2025 — o maior aumento trimestral desde 2021. A relutância do Banco da Coreia em cortar ainda mais as taxas de juro, apesar dos ventos económicos adversos, reflete preocupações quanto à intensificação da procura habitacional.

Para muitos coreanos, a perceção de que são os compradores estrangeiros a puxar os preços para cima aumentou o sentimento de injustiça. Editoriais e debates políticos centraram-se na necessidade de «nívelar o terreno de jogo» entre compradores locais e estrangeiros, com alguns deputados a pedir medidas ainda mais rigorosas ou impostos mais elevados a compradores não residentes.

Lee Eun-hyung, investigadora do Instituto de Investigação de Políticas de Construção da Coreia, comentou: «A nova regra centra-se apenas em filtrar a procura especulativa através da prova de residência, mas fica aquém de nivelar o terreno de jogo com os coreanos no que diz respeito ao acesso a empréstimos.»

Embora a propriedade estrangeira represente ainda apenas cerca de 0,5 por cento dos 20 milhões de unidades habitacionais da Coreia, a concentração de compras em zonas de elevada procura e a notoriedade de algumas transações ampliaram a preocupação pública.

Quem são os compradores estrangeiros?

Dados do governo mostram que, até ao final de 2024, os nacionais chineses possuíam 56.301 unidades imobiliárias na Coreia — mais do que qualquer outra nacionalidade — seguidos pelos americanos (22.031), canadianos (6.315) e taiwaneses (3.360). A maioria dos proprietários estrangeiros (cerca de 93 por cento) possui apenas uma propriedade, mas um pequeno número detém múltiplas unidades, o que alguns veem como um sinal de atividade de investimento.

Muitos compradores estrangeiros são residentes de longa duração ou expatriados a trabalhar nas principais indústrias da Coreia. No entanto, o governo está particularmente preocupado com os investidores não residentes que compram habitação para rendas ou ganhos de capital, frequentemente recorrendo a financiamento no exterior para contornar as restrições locais de empréstimos.

A política da Coreia do Sul em comparação com as tendências globais

A Coreia do Sul não está sozinha ao reforçar as regras de propriedade estrangeira. Nos últimos anos, países como a Austrália, o Canadá e a Nova Zelândia introduziram ou alargaram proibições à compra de habitação por estrangeiros, citando preocupações semelhantes com o acesso acessível à habitação e a estabilidade do mercado.

• Austrália: Proibiu estrangeiros de comprar habitação existente durante dois anos, a partir de abril de 2025.
• Canadá: Introduziu uma proibição de dois anos à compra de propriedade residencial por estrangeiros em janeiro de 2023, mais tarde prorrogada.
• China: Apenas concede a estrangeiros direitos de uso de solo (não propriedade plena) e exige pelo menos um ano de residência antes da compra.

Nos Estados Unidos, a questão tornou-se tema de debate tanto a nível federal como estadual. Pelo menos 22 estados promulgaram leis que restringem a propriedade estrangeira de terras agrícolas ou sensíveis, com algumas medidas a visar especificamente compradores da China, Rússia, Irão e Coreia do Norte. A lei da Flórida de 2023, que proíbe cidadãos chineses não residentes permanentes de possuir propriedades, desencadeou contestações judiciais e um debate nacional.

Grupos de defesa, como o Committee of 100, levantaram a preocupação de que tais leis possam legitimar alegações xenófobas e afetar desproporcionalmente pessoas de cor, uma vez que a maioria dos países visados tem maioria não branca. No entanto, os defensores argumentam que estas medidas são necessárias para proteger a segurança nacional e garantir um acesso justo à habitação aos residentes locais.

Como afetam as novas regras os residentes estrangeiros e expatriados?

Para os americanos e outros estrangeiros que vivem e trabalham na Coreia do Sul, as novas regras acrescentam uma camada de complexidade a um mercado imobiliário já desafiante. Os residentes de longa duração com os vistos apropriados — como o Visto de Residente Permanente Geral F-5-1 ou o Visto de Residente Permanente por Cónjuges F-5-2 — ainda podem comprar propriedades, desde que cumpram os requisitos de residência. No entanto, os investidores não residentes e aqueles que procuram comprar habitação para rendas ou especulação encontrarão muito mais dificuldade em entrar no mercado.

Os compradores estrangeiros têm também de lidar com o sistema fiscal da Coreia, que inclui impostos sobre o rendimento progressivos, contributos obrigatórios para o seguro de saúde e obrigações de declaração de ativos no exterior. Os cidadãos dos EUA, por exemplo, devem entregar declarações fiscais anuais ao IRS e podem ser elegíveis para a Exclusão de Rendimentos Obtidos no Estrangeiro ou o Crédito Fiscal Estrangeiro, para evitar dupla tributação.

Para muitos expatriados, o custo de vida em Seul continua elevado, com rendas de um apartamento T1 no centro da cidade a variar entre $800 e $1.200 por mês. Depósitos habitacionais elevados (jeonse) são comuns e os produtos importados podem ser caros. No entanto, o sistema de transportes públicos da Coreia é eficiente e a saúde é moderna e acessível.

Debate e críticas: justiça, eficácia e consequências involuntárias

As novas restrições suscitaram debate entre decisores políticos, economistas e o público. Os apoiantes argumentam que as medidas são necessárias para travar a especulação, estabilizar os preços e responder a preocupações de justiça. Os críticos, contudo, questionam se as regras terão um impacto significativo na acessibilidade geral da habitação ou se simplesmente transferirão a atividade especulativa para outros segmentos do mercado.

Kwon Dae-jung, professor de imobiliário da Universidade Sogang, observou: «Os estrangeiros recorrem a empréstimos de bancos no exterior para comprar habitação aqui, distorcendo o mercado imobiliário local.»

Outros apontam que a vasta maioria dos compradores estrangeiros são residentes de longa duração ou expatriados, e não especuladores. Argumentam que o foco na propriedade estrangeira pode desviar a atenção de problemas estruturais mais profundos no mercado imobiliário coreano, como a oferta limitada, as restrições de zoneamento e a concentração da atividade económica em Seul.

Expertos jurídicos levantaram também preocupações quanto à constitucionalidade de visar compradores com base na nacionalidade, citando o princípio da reciprocidade e o risco de violar acordos internacionais. Até agora, a maioria das medidas da Coreia concentrou-se em requisitos de residência e uso, em vez de proibições absolutas baseadas na cidadania.

Existe também a questão da aplicação. Embora o governo tenha prometido monitorização rigorosa e sanções para infratores, o acompanhamento do cumprimento — especialmente entre proprietários não residentes — pode revelar-se difícil. Alguns analistas alertam que políticas excessivamente restritivas poderão desincentivar o investimento estrangeiro ou criar lacunas involuntárias.

O que acontece a seguir?

O governo indicou que monitorizará de perto o impacto das novas regras e ajustá-lá-á conforme necessário. Se as medidas conseguirem arrefecer o mercado imobiliário e reduzir a atividade especulativa, poderão ser prorrogadas ou alargadas. Caso contrário, os decisores políticos poderão considerar passos adicionais, como impostos mais elevados para proprietários não residentes ou novas restrições ao financiamento estrangeiro.

Entretanto, o debate sobre a propriedade estrangeira tende a continuar, tanto na Coreia como no resto do mundo. Com a acessibilidade da habitação a permanecer uma questão premente em muitos países, os governos enfrentarão escolhas difíceis sobre como equilibrar a abertura ao investimento estrangeiro com a necessidade de proteger os residentes locais e garantir a estabilidade do mercado.

Em resumo

• A Coreia do Sul impôs novas restrições rigorosas à compra de habitação por estrangeiros em Seul, na província de Gyeonggi e em Incheon, a vigorar a partir de 26 de agosto de 2025.
• Os compradores estrangeiros devem obter aprovação prévia, mudar-se no prazo de quatro meses e residir na propriedade durante pelo menos dois anos.
• A política visa conter a especulação, estabilizar os preços e responder a preocupações de justiça num contexto de aumento das transações estrangeiras — sobretudo por parte de nacionais chineses e americanos.
• Restrições semelhantes estão a ser adotadas noutros países, refletindo uma tendência global de controlos mais rigorosos ao investimento estrangeiro no imobiliário.
• As novas regras suscitaram debate sobre a sua eficácia, justiça e possíveis consequências involuntárias, com monitorização contínua e possíveis ajustamentos futuros.