Investidores Globais Acodem à Habitação para Arrendamento da Coreia Atrás do Boom dos Agregados de Uma Só Pessoa e das Mudanças de Mercado

A Revolução do Arrendamento na Coreia do Sul: Porque É Que os Investidores Globais Apostam Forte

O mercado de habitação para arrendamento na Coreia do Sul está a sofrer uma transformação sísmica, atraindo alguns dos maiores investidores imobiliários do mundo. No centro desta mudança está um aumento acentuado dos agregados familiares de uma só pessoa, estilos de vida em transformação e um governo ansioso por atrair capital institucional para colmatar as carencias habitacionais e modernizar o setor. À medida que gigantes globais como a Greystar, a The Living Company e o CPPIB do Canadá injectam milhares de milhões em habitação para arrendamento na Coreia, a paisagem imobiliária do país está a ser remodelada de formas que poderão ter implicações duradouras para residentes, investidores e decisores políticos.

O Que Está a Impulsionar o Aumento? O Boom dos Agregados de Uma Só Pessoa e as Mudanças Demográficas

A população da Coreia do Sul está a envelhecer e a urbanizar, mas talvez a tendência mais notável seja o crescimento explosivo dos agregados familiares de uma só pessoa. De acordo com dados governamentais e do setor, os agregados de uma só pessoa representaram 41,5% de todos os agregados do país até ao final de 2024 — face a apenas 29,5% em 2015. Em Seul, a percentagem é ainda superior, com quase quatro em cada dez agregados a consistir agora numa única pessoa. Esta mudança demográfica não está apenas a alterar normas sociais, mas também a alimentar a procura por novos tipos de habitação — unidades de arrendamento mais pequenas, mais flexíveis e geridas profissionalmente.

Jovens profissionais, estudantes e até pessoas idosas procuram cada vez mais apartamentos compactos em localizações centrais da cidade, muitas vezes com comodidades como cozinhas partilhadas, ginásios e espaços de coworking. O aumento destes agregados de uma e duas pessoas transformou o mercado de arrendamento da Coreia num íman para o capital imobiliário global, especialmente à medida que a propriedade tradicional de casa se torna menos acessível para muitos.

Do Jeonse para a Renda Mensal: O Declínio de um Sistema Coreano Único

Historicamente, o mercado de arrendamento da Coreia era dominado pelo sistema jeonse — um arranjo único em que os inquilinos pagam um depósito elevado e de uma só vez (frequentemente 50-80% do valor de um imóvel) em vez de renda mensal. No final do contrato, o depósito é devolvido. Embora o jeonse fosse outrora visto como mutuamente benéfico, tornou-se menos atractivo face à subida dos preços dos imóveis, aos salários estagnados e a recentes esquemas de arrendamento de grande visibilidade que deixaram alguns senhorios sem capacidade para devolver os depósitos.

Como resultado, os contratos de renda mensal estão rapidamente a substituir o jeonse, especialmente entre os residentes mais jovens e estrangeiros que podem não ter acesso a quantias elevadas em dinheiro ou a empréstimos bancários. Esta mudança abriu as portas aos investidores institucionais e operadores profissionais para entrarem no mercado com novos modelos de arrendamento, incluindo espaços de cohabitação e apartamentos com serviços.

O Capital Global Entra em Ação: Quem Está a Investir e Porquê?

Os investidores institucionais estrangeiros rondam o setor de habitação para arrendamento da Coreia há vários anos, mas mudanças recentes de política e tendências de mercado aceleraram a sua entrada. Os principais players incluem:

• The Living Company (Austrália): Abriu o seu escritório na Coreia em 2025, tornando o país o seu primeiro centro internacional e sinalizando um compromisso de longo prazo com o mercado.
• Greystar Real Estate Partners (EUA): O maior investidor de habitação para arrendamento do mundo, lançou operações na Coreia em julho de 2025 e planeia integrar o Coreia no seu fundo da Ásia-Pacífico de 2,6 mil mil milhões de dólares.
• Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB): Formou uma joint venture de 500 mil milhares de won (344 milhões de dólares) com o promotor imobiliário coreano MGRV para construir habitação para arrendamento, marcando o seu primeiro investimento direto no imobiliário residencial coreano.
• Morgan Stanley: Associou-se ao promotor local SK D&D para investir em imóveis residenciais, seguindo movimentos semelhantes da KKR, ICG, Hines e outras.

Estes investidores apostam que o mercado de arrendamento da Coreia seguirá o caminho dos EUA e da Europa, onde a habitação profissionalmente gerida, construída para arrendar (build-to-rent, BTR), se tornou uma classe de ativos maior. As suas estratégias começam frequentemente com habitação estudantil e apartamentos compactos para jovens adultos, com planos de expandir para a habitação de pessoas idosas à medida que a população envelhece.

Porquê a Coreia? Fundamentos de Mercado e Mudanças de Política

Vários factores tornam a Coreia especialmente atractiva para investidores globais:

• Procura Forte: O rápido crescimento dos agregados familiares de uma só pessoa e a carencia persistente de habitação, especialmente em Seul, criam uma procura robusta por unidades de arrendamento.
• Reformas Regulatórias: Em agosto de 2024, o governo anunciou um abrangente Plano de Oferta de Habitação para Arrendamento, aliviando regulamentações sobre o investimento institucional e oferecendo incentivos fiscais à habitação para arrendamento de longo prazo. O plano visa disponibilizar mais de 1 milhão de habitações multifamiliares para arrendamento de longo prazo até 2035.
• Acessibilidade Comparativa: Apesar dos recentes aumentos de preços, as rendas mensais em Seul continuam inferiores às de Tóquio, Hong Kong ou Nova Iorque, oferecendo margem para crescimento e rendibilidades atractivas para os investidores.

Como o Mercado Está a Mudar: Do Construir para Vender para o Construir para Arrendar

Tradicionalmente, os promotores coreanos construíam apartamentos para vender a compradores individuais, apoiando-se em financiamento de projeto e saindo rapidamente. A nova vaga de investimento está a deslocar o foco para modelos de construir para arrendar (build-to-rent, BTR), em que os operadores mantêm a propriedade e geram rendimento de longo prazo junto dos inquilinos. Esta abordagem exige profundos reservatórios de capital, know-how operacional e disposição para navegando no complexo ambiente regulatório da Coreia.

Os operadores profissionais estão a introduzir as melhores práticas globais na gestão de imóveis, serviços aos inquilinos e construção de comunidades. Por exemplo, os espaços de cohabitação — onde os residentes têm quartos privados mas partilham cozinhas, salas de estar e espaços de trabalho — estão a ganhar popularidade entre jovens profissionais e estudantes. Estes modelos oferecem flexibilidade, comodidade e um sentido de comunidade, respondendo às necessidades de uma população urbana e móvel.

O Ascenso da Cohabitação: Uma Nova Alternativa Residencial

A cohabitação está a emergir como uma tendência residencial predominante nas principais cidades da Coreia. De acordo com investigação da JLL e outras fontes do setor, os ativos de cohabitação visam jovens solteiros, estudantes e residentes internacionais que valorizam a vida comunitária e contratos de arrendamento flexíveis. As unidades são tipicamente compactas (tamanho mediano de cerca de 23 metros quadrados em Seul) mas incluem comodidades partilhadas como ginásios, espaços de coworking e bibliotecas.

As rendas das unidades de cohabitação são superiores às dos tradicionais officetels (apartamentos tipo estudio), reflectindo o valor acrescentado dos serviços e da comunidade. Em Seul, a renda mensal mediana de uma unidade de cohabitação com menos de 40 metros quadrados é de cerca de 1,13 milhões de won, com localizações premium como Gangnam a praticar até 1,7 milhões de won. O setor está a atrair investidores nacionais e estrangeiros, com operações notáveis incluindo a conversão de officetels e hotéis não vendidos em espaços de cohabitação.

O investimento institucional também está a ser canalizado através de fundos de investimento imobiliário (REITs), com os IGIS Residence REITs a liderar e outros a planear novas carteiras de cohabitação. O apoio do governo aos REITs e à habitação para arrendamento de longo prazo deverá impulsionar ainda mais o setor.

Obstáculos Regulatórios e Debates de Política: Será Que o Crescimento Pode Ser Sustentado?

Apesar do otimismo, o mercado de habitação para arrendamento da Coreia enfrenta desafios regulatórios e sociais significativos. As leis de arrendamento do país, especialmente a lei de proteção do jeonse, limitam o aumento das rendas a 5% nas renovações de contrato de dois em dois anos. Embora estas regras protejam os inquilinos, limitam a flexibilidade dos operadores e podem desincentivar alguns investidores.

Mudanças recentes de política relaxaram algumas restrições, especialmente para a habitação privada para arrendamento de longo prazo. O Plano de Oferta de Habitação para Arrendamento de 2024 do governo categoriza os modelos de negócio em habitação apoiada, semiautónoma e autónoma, cada um com diferentes níveis de regulamentação e incentivos fiscais. Os proprietários de habitação privada para arrendamento podem beneficiar de isenções nos impostos de aquisição e predial, desde que se comprometam a contratos de arrendamento de 20 anos e cumpram os padrões de atualização das rendas.

No entanto, a implementação exige alterações legislativas e o clima político permanece incerto. Medidas propostas para regulamentar ainda mais a propriedade estrangeira — incluindo sistemas de autorização, impostos mais elevados para detentores de múltiplos imóveis e supervisão mais rigorosa — geraram debate sobre o acesso ao mercado, a reciprocidade e o risco de desincentivar o investimento legítimo.

Propriedade Estrangeira: Oportunidade ou Ameaça?

Os estrangeiros detêm agora mais de 100.000 unidades habitacionais na Coreia, com três quartos localizados na área metropolitana de Seul. Embora isto represente apenas cerca de 0,5% do parque habitacional do país, a tendência levantou preocupações sobre acessibilidade, distorção de mercado e lacunas regulatórias. Compradores chineses, americanos e canadianos são os mais activos, com alguns a utilizar financiamento offshore para contornar restrições de empréstimos locais.

A maioria dos proprietários estrangeiros detém apenas um imóvel, mas um pequeno número possui múltiplas unidades, alimentando a especulação sobre compras movidas por investimento. Os decisores políticos estão a considerar novas regras para acompanhar e regulamentar as transações estrangeiras, mas desafios legais e constitucionais persistem. Alguns especialistas argumentam que o impacto da propriedade estrangeira é sobrevalorizado, dado a quota relativamente pequena no mercado, enquanto outros alertam que a procura descontrolada poderia agravar as carencias habitacionais e as pressões nos preços.

Tendências Mais Alargadas do Mercado: Carencias de Oferta, Diferenças de Preços e Vóntem Contra o Crescimento Económico

O mercado habitacional da Coreia está altamente polarizado, com o crescimento dos preços e das rendas concentrado em Seul e nos seus subúrbios, enquanto os mercados regionais ficam para trás. Os preços de apartamentos novos em Seul são mais do que o dobro da média nacional, e a diferença entre as grandes e as pequenas cidades é a mais ampla entre os países da OCDE. Apesar dos planos do governo para construir milhões de novas unidades, as licenças e o início de obra estagnaram, e o Korea Development Institute estima um défice acumulado de quase 900.000 unidades desde 2017.

A inflação nas rendas estabilizou, mas a oferta continua aquém da procura, especialmente para unidades de alta qualidade geridas profissionalmente. A transição do jeonse para a renda mensal está a atrair mais capital institucional e estrangeiro, mas também levanta questões sobre acessibilidade e acesso para os residentes locais. As taxas de hipoteca permanecem elevadas e a economia enfrenta vóntem contra o crescimento devido a tensões comerciais globais e à incerteza política interna.

Investidores Coreanos Olham para Fora

Curiosamente, à medida que o capital estrangeiro flui para o mercado de arrendamento da Coreia, os investidores institucionais e individuais coreanos estão cada vez mais a olhar para o exterior — especialmente para os EUA, o Japão e outros mercados desenvolvidos. Os preços das casas em forte subida e a incerteza regulatória no país tornaram o imobiliário no estrangeiro uma alternativa atractiva, com investidores coreanos à procura de retornos estáveis e diversificação. Este fluxo bidirecional de capital sublinha a natureza global do investimento imobiliário e a interdependência dos mercados habitacionais.

Em Síntese

• O mercado de habitação para arrendamento da Coreia do Sul está a atrair níveis recorde de investimento global, impulsionado por mudanças demográficas e reformas de política.
• Os agregados familiares de uma só pessoa representam agora mais de 41% de todos os agregados, alimentando a procura por unidades de arrendamento compactas e geridas profissionalmente.
• Investidores estrangeiros como a Greystar, a The Living Company e o CPPIB estão a liderar a investida, introduzindo modelos de construir para arrendar e de cohabitação.
• O declínio do sistema jeonse e o aumento das rendas mensais estão a transformar o mercado e a criar novas oportunidades para o capital institucional.
• As políticas governamentais estão a aliviar regulamentações e a oferecer incentivos fiscais, mas leis de arrendamento rigorosas e debates sobre a propriedade estrangeira continuam a ser um desafio.
• A cohabitação está a emergir como uma grande tendência, com rendas elevadas e forte interesse dos investidores em Seul e outras grandes cidades.
• Embora a propriedade estrangeira seja ainda uma quota pequena do mercado, as preocupações com a acessibilidade e a distorção do mercado persistem.
• As carencias de oferta, as diferenças de preços e os vóntem contra o crescimento económico continuam a moldar as perspetivas para o mercado habitacional da Coreia.
• Os investidores coreanos também estão cada vez mais a olhar para o exterior, evidenciando a dinâmica global do investimento imobiliário.