Crise de Excesso de Oferta em Pattaya e Grande Bangkok: Causas, Consequências e o Caminho para a Recuperação

Excesso de Oferta Imobiliária na Tailândia: Um Desafio Iminente para Pattaya e a Grande Bangkok

O setor imobiliário da Tailândia, há muito considerado um pilar da economia do país, enfrenta um desafio significativo: um crescente excesso de oferta habitacional em zonas-chave da Grande Bangkok e na popular cidade costeira de Pattaya. Especialistas do setor alertam que este excesso de casas e condomínios por vender pode levar de três a quatro anos — ou mesmo mais — a ser absorvido, com implicações de grande alcance para promotores, investidores e compradores.

No centro do problema estão 15 zonas residenciais nos arredores de Bangkok e em corredores próximos de Pattaya, onde milhares de unidades continuam por vender. A situação é agravada por ventos económicos adversos, mudanças nas preferências dos compradores e políticas governamentais em evolução. Este artigo explora as causas, consequências e possíveis soluções para o excesso de oferta habitacional na Tailândia, recorrendo a análises de especialistas, dados de mercado e os últimos desenvolvimentos no setor imobiliário.

Onde é Mais Grave o Excesso de Oferta?

O excesso de oferta concentra-se em distritos e corredores específicos, tanto em Bangkok como nos seus arredores, estendendo-se até Pattaya. Segundo o Centro de Investigação e Avaliação Imobiliária da Tailândia da Agência de Assuntos Imobiliários (AREA), as áreas mais afetadas incluem:

• Nawamin
• Klong Rangsit
• Lam Luk Ka
• Srinakarin-Thepharak
• Pak Nam
• Bang Na-Trat
• Pracha Uthit
• Ekachai-Bang Bon
• Mahachai-Saetthakit
• Bang Bua Thong
• Lat Lum Kaeo

Nestas zonas, a maior parte do inventário por vender consiste em moradias em banda e condomínios com preços inferiores a 3 milhões de bahts (cerca de 80.000 dólares), frequentemente situados longe dos centros urbanos. Estas propriedades não correspondem ao poder de compra e às preferências dos residentes locais, levando a vendas lentas e a um acúmulo crescente de unidades disponíveis.

Foco em Pattaya: Uma História de Dois Mercados

Pattaya, uma cidade sinónimo de turismo e vida à beira-mar, apresenta um quadro complexo. Por um lado, a cidade assistiu a um aumento do lançamento de novos condomínios — quase 7.000 unidades apenas no primeiro semestre de 2024, segundo a Colliers International Thailand. Este é o valor mais alto em três anos e ultrapassa amplamente a taxa de absorção histórica do mercado. Por outro lado, o segmento de luxo, especialmente os condomínios de primeira linha à praia, continua a atrair uma procura forte por parte de compradores tailandeses e internacionais, particularmente da China e da Rússia.

Phattarachai Taweewong, diretor de investigação da Colliers, nota que, embora áreas como Jomtien e Wong Amat continuem populares, o grande volume de nova oferta corre o risco de empurrar o mercado para um prolongado excesso. "O mercado não deveria exceder 4.000 unidades novas por ano, contudo já foram introduzidas 6.997 unidades no primeiro semeste deste ano", alerta ele.

Entretanto, a taxa média de absorção dos condomínios em Pattaya situa-se em 76%, com algumas áreas, como Pattaya City, a atingir os 87%. No entanto, o ritmo acelerado de novos lançamentos ameaça ultrapassar a procura, especialmente nos segmentos médio e de baixo custo.

O que Está a Alavancar o Excesso de Oferta?

Vários fatores interligados estão a alimentar a crise de excesso de oferta em Pattaya e na Grande Bangkok:

• Abrandamento Económico e Elevado Endividamento das Famílias: A economia da Tailândia tem enfrentado um crescimento lento, com a dívida das famílias a ultrapassar agora os 90% do PIB — um aumento face aos 60% anteriores à crise financeira asiática de 1997. Esta elevada carga de dívida limita a capacidade dos compradores de obter créditos habitação, especialmente para propriedades com preços inferiores a 3 milhões de bahts.
• Acesso Limitado a Financiamento: Os bancos endureceram os critérios de concessão de crédito, particularmente para compradores de rendimentos médios e baixos. A taxa de rejeição de pedidos de crédito de compradores de habitação acessível chega a 50% em algumas áreas, segundo Khaosod English.
• Desequilíbrio entre Procura e Oferta: Os promotores continuaram a lançar novos projetos em áreas periféricas, muitas vezes sem avaliar adequadamente a procura local ou as preferências dos compradores. Muitas das novas unidades situam-se longe dos transportes coletivos ou dos centros de emprego, tornando-as menos atrativas para potenciais residentes.
• Mudanças Demográficas e de Preferências: Os compradores mais jovens e os profissionais urbanos preferem cada vez mais condomínios com comodidades modernas e boas ligações de transporte, enquanto os reformados e os expatriados procuram propriedades à beira-mar ou em estilo resort. A maior parte do inventário por vender não corresponde a estas tendências.
• Dependência do Turismo: O mercado imobiliário de Pattaya está estreitamente ligado ao setor turístico. Embora o regresso de visitantes internacionais tenha impulsionado a procura por condomínios de luxo, os segmentos médio e de baixo custo continuam vulneráveis às flutuações nas chegadas de turistas e às condições económicas globais.

Perspetivas dos Especialistas sobre a Crise

O Sr. Sophon Pornchokchai, Presidente da AREA, enfatiza a necessidade de cautela:

Recomenda-se aos promotores que evitem lançar novos projetos nestas zonas saturadas, a menos que ofereçam melhores designs ou maior valor para atrair compradores, uma vez que as vendas lentas e possíveis fracassos de projetos são riscos.

Analistas do KKP Research e do SCB Economic Intelligence Centre alertam que, a menos que os decisores políticos implementem reformas para impulsionar os rendimentos e atrair investimento estrangeiro, a Tailândia pode enfrentar uma "década perdida" de valores imobiliários estagnados, semelhante à experiência do Japão nos anos 1990.

Como Estão os Promotores e Investidores a Responder?

A crise de excesso de oferta está a obrigar os promotores a repensar as suas estratégias. Alguns, como a SC Asset Corporation, estão a diversificar-se para negócios não imobiliários, como hotéis, parques industriais e até arrendamento de apartamentos no estrangeiro. Outros estão a focar-se em empreendimentos de rendimento recorrente e a reduzir os novos lançamentos residenciais.

Para os investidores, o quadro é misto. Embora as localizações prime em Bangkok e Pattaya continuem a oferecer rendibilidades de arrendamento atrativas e potencial de valorização a longo prazo, as áreas com excesso de oferta apresentam riscos significativos. Os compradores estrangeiros, particularmente da China e da Rússia, continuam a impulsionar a procura por condomínios de luxo, mas os segmentos médio e de baixo custo enfrentam taxas de vacância mais elevadas e ganhos de capital mais lentos.

Mercado de Arrendamento: Uma Luz no Fim do Túnel?

Apesar da queda nas vendas, o mercado de arrendamento de Bangkok tem demonstrado resiliência. Os preços de arrendamento de propriedades residenciais aumentaram 3% em termos interanuais, com um crescimento ainda maior nas áreas próximas dos transportes coletivos e dos centros comerciais. Os condomínios constituem a grande maioria das propriedades de arrendamento disponíveis, proporcionando rendimento constante para proprietários e investidores. No entanto, é improvável que o mercado de arrendamento, por si só, absorva todo o excesso de oferta, especialmente em localizações periféricas.

Políticas Governamentais e o Caminho para a Recuperação

O governo tailandês introduziu várias medidas para estimular o mercado imobiliário, incluindo a ajuste das relações entre valor do empréstimo e avaliação e a redução das taxas de transação e de hipoteca. Contudo, estas políticas beneficiaram sobretudo compradores e investidores de topo de gama, oferecendo pouco alívio ao mercado em geral.

Os especialistas sugerem que são necessárias intervenções mais direcionadas, tais como:

• Alargar o acesso a financiamento para compradores de rendimento médio
• Reduzir os impostos sobre terrenos e propriedades para habitação acessível
• Incentivar o investimento estrangeiro através de uma liberalização controlada das regras de titularidade
• Investir em infraestruturas e transportes coletivos para aumentar a atratividade das áreas periféricas

Os desenvolvimentos políticos também desempenham um papel. O regresso da família Shinawatra ao poder levantou esperanças de um renovado investimento em infraestruturas e políticas populistas que poderiam estimular a procura habitacional. No entanto, persistem preocupações quanto à estabilidade política, à dívida pública e à eficácia das intervenções governamentais.

Segmentação de Mercado: Vencedores e Perdedores

A crise de excesso de oferta não é uniforme em todos os segmentos do mercado. Enquanto os condomínios de baixo e médio custo em áreas periféricas lutam com elevadas taxas de vacância e vendas lentas, as propriedades de luxo à beira-mar em Pattaya e os condomínios prime no centro de Bangkok continuam a atrair forte procura e a praticar preços premium.

Por exemplo, o PTY Residence Sai 1 da Sansiri, um condomínio de luxo à beira-mar em Pattaya, esgotou toda a sua cota para estrangeiros em poucas horas após o lançamento, gerando 1,85 mil milhões de bahts em vendas. Isto sublinha o apelo duradouro de propriedades de qualidade, bem localizadas, mesmo perante desafios mais amplos de mercado.

Conselho aos Investidores: Proceder com Cautela

Os especialistas do setor aconselham os investidores a concentrar-se na qualidade e na localização, em vez do volume. Propriedades em bairros estabelecidos com boas ligações de transporte, comodidades e forte procura de arrendamento tendem a ter melhor desempenho do que as áreas com excesso de oferta. A diligência prévia é essencial, especialmente ao comprar em planta ou a promotores de menor dimensão.

Implicações Mais Ampas para a Economia da Tailândia

O setor imobiliário é um grande motor da economia da Tailândia, suportando milhões de empregos e contribuindo significativamente para o PIB. Uma recessão prolongada poderia ter efeitos em cadeia nas indústrias da construção, finanças e setores relacionados. No entanto, o mercado tem demonstrado resiliência no passado, recuperando de crises como o crash financeiro asiático de 1997 e a pandemia de COVID-19.

Olhando em frente, o caminho para a recuperação dependerá de uma combinação de ajustes ditados pelo mercado, políticas governamentais e tendências económicas mais amplas. Os promotores que se adaptarem às preferências dos compradores em mudança, se concentraem na qualidade e gerirem a oferta de forma prudente estão melhor posicionados para atravessar a tempestade.

Em Síntese

• A Tailândia enfrenta um significativo excesso de oferta habitacional em zonas-chave da Grande Bangkok e de Pattaya, com milhares de unidades por vender concentradas em zonas periféricas.
• O excesso é alimentado pelo abrandamento económico, elevado endividamento das famílias, acesso limitado a financiamento e desequilíbrio entre procura e oferta.
• O segmento de condomínios de luxo em Pattaya mantém-se robusto, mas as propriedades de segmento médio e de baixo custo correm risco de vacância prolongada e estagnação de preços.
• Os promotores estão a diversificar e a reduzir os novos lançamentos, enquanto se aconselha os investidores a concentrarem-se na qualidade e na localização.
• As intervenções governamentais tiveram até agora um impacto limitado; são necessárias políticas mais direcionadas para estimular a procura e absorver a oferta excedente.
• A recuperação do setor imobiliário dependerá de reformas económicas, investimento em infraestruturas e da capacidade dos promotores de se adaptarem às dinâmicas de mercado em mudança.