Os preços dos terrenos no Japão disparam: como o turismo de entrada está a remodelar o panorama imobiliário

Os preços dos terrenos no Japão disparam: o boom do turismo por detrás da subida do imobiliário

O Japão está a registar uma subida notável nos preços dos terrenos, ao ritmo mais rápido de aumento em mais de três décadas. Esta tendência é impulsionada sobretudo por um boom no turismo de entrada, que está a transformar não apenas as principais cidades do país, mas também as áreas regionais e rurais. À medida que visitantes estrangeiros acorrem ao Japão em números recorde, a procura de hotéis, lojas e alojamento está a empurrar os valores dos terrenos para novos máximos, remodelando o mercado imobiliário do país e as economias locais.

Como o turismo de entrada está a alimentar a subida dos preços dos terrenos

Os dados mais recentes do governo japonês revelam que os preços médios dos terrenos a nível nacional subiram 2,7% a 1 de janeiro de 2025, o quarto ano consecutivo de aumentos e a taxa mais rápida desde 1991. Este aumento não se limita aos centros urbanos do país; está-se a alargar a áreas regionais e mesmo a algumas áreas rurais, um fenómeno não visto desde a época da bolha de ativos do início dos anos 90.

Segundo o Ministério dos Territórios, Infraestruturas, Transportes e Turismo, a subida está estreitamente ligada ao influxo de turistas estrangeiros. Em 2024, o Japão recebeu um estimado de 36,87 milhões de visitantes, o número mais elevado desde que os registos começaram em 1964. Estes turistas gastaram mais de 8,1 biliões de ienes (cerca de 53 mil milhões de dólares), proporcionando um impulso significativo para a economia. O iene fraco tornou o Japão um destino atrativo e acessível para muitos, alimentando ainda mais o boom do turismo.

Fumiko Watanabe, investigadora do NLI Research Institute, nota:

Espera-se que as áreas populares entre os turistas de entrada continuem a registar os maiores aumentos nos preços dos terrenos, à medida que o número de visitantes ao Japão continua a atingir máximos recorde.

Esta procura é especialmente pronunciada em áreas com atrativos turísticos populares, onde a necessidade de hotéis, restaurantes e espaços comerciais está a elevar tanto os valores dos terrenos comerciais como os residenciais.

Destinos turísticos: onde os preços dos terrenos estão a disparar

Algumas das subidas mais acentuadas nos preços dos terrenos ocorreram nos destinos turísticos mais populares do Japão. Por exemplo, a aldeia estativil de esqui de Hakuba, na província de Nagano, viu os preços dos terrenos saltar 32,4% num único ano, a taxa mais elevada do país. Furano, em Hokkaido, outro favorito entre os visitantes estrangeiros, registou um aumento de 30,2%. Em Tóquio, o distrito de Asakusa — famoso pelos seus templos históricos e pelas movimentadas ruas comerciais — registou uma subida de 29%, enquanto Takayama, na província de Gifu, conhecida pela sua cidade antiga preservada e cultura tradicional, viu um aumento de 28,3%.

Estas áreas não estão apenas a atrair turistas, mas também investidores e promotores ansiosos por capitalizar a procura crescente de alojamento e serviços. Em Takayama, por exemplo, o aumento dos visitantes estrangeiros levou a uma ocupação quase total das propriedades ao longo das principais ruas turísticas, com compradores a adquirir rapidamente qualquer loja ou pousada disponível. Tsunetada Minami, gestor da histórica pousada Sumiyoshi Ryokan, explica:

Estamos praticamente cheios até setembro. Os viajantes internacionais são essenciais para a sobrevivência do nosso negócio.

Em Tóquio, a rua Kaminarimon-dori, em Asakusa, registou o maior aumento nos preços dos terrenos na capital, refletindo a popularidade da área entre os turistas estrangeiros que acorrem a eventos como o Festival Sanja e apreciam o ambiente vibrante da rua comercial Nakamise-dori.

Requalificação urbana e o efeito da Expo Osaka-Kansai

Embora o turismo seja um dos principais motores, os projetos de requalificação urbana também desempenham um papel significativo na impulsão dos preços dos terrenos. A futura Expo Osaka-Kansai 2025, marcada para ser realizada na ilha artificial de Yumeshima, desencadeou uma vaga de especulação e investimento nas áreas circundantes. Mesmo antes da abertura da Expo, os preços dos terrenos em torno da estação Yumeshima, na linha Chuo do Metro de Osaka, subiram 18,2%, e a área perto da estação Bentencho viu um aumento de 11%.

Propostas de requalificação para grandes parcelas de terreno, como o antigo local de uma escola secundária municipal perto de Bentencho, atraíram um interesse considerável por parte dos promotores. Um funcionário municipal comentou:

Há muito interesse na área, porque fica perto de Yumeshima.

Os operadores hoteleiros em Osaka relatam que as taxas médias por quarto aumentaram 30% face ao ano anterior desde a abertura da Expo, com um aumento notável de visitantes da Europa e dos Estados Unidos, para além dos da Ásia. A Expo está a servir como uma poderosa publicidade para Osaka, potenciando ainda mais o seu apelo global e fazendo subir os valores imobiliários.

Preços dos terrenos em máximos recorde nas grandes cidades

Tóquio continua a liderar o país em termos de valores absolutos dos terrenos. A Ginza Chuo Street, no coração da zona de compras de luxo de Tóquio, mantém o título de território mais caro do Japão há 40 anos consecutivos. Em 2025, o preço atingiu um recorde de 48,08 milhões de ienes (cerca de 333.600 dólares) por metro quadrado, uma subida de 8,7% em relação ao ano anterior. Isto reflete não apenas o apelo duradouro da área tanto para consumidores nacionais como internacionais, mas também a tendência mais alargada de subida dos valores dos terrenos urbanos impulsionada pelo turismo e pela requalificação.

Outras grandes cidades também estão a registar ganhos significativos. Saitama e Chiba, ambas a distância de deslocação diária de Tóquio, registaram aumentos nos preços dos terrenos de 11,9% e 11,2% respetivamente, impulsionados por ligações de transporte convenientes e projetos de desenvolvimento em curso. Em Fukuoka e Okinawa, populares pelas suas áreas de resort, os preços dos terrenos subiram 6,0% e 6,3% respetivamente.

Áreas rurais e regionais: um quadro misto

Embora o boom dos preços dos terrenos seja mais pronunciado nas áreas urbanas e com forte presença turística, os seus efeitos estão a alargar-se a algumas regiões rurais pela primeira vez em décadas. Os dados do governo mostram que mais de metade das áreas rurais inquiridas viu aumentos nos preços dos terrenos, um fenómeno não observado em mais de 30 anos. Isto é em grande parte atribuído aos efeitos de derrapagem do turismo e, em alguns casos, à instalação de novas indústrias como a fabricação de semicondutores.

Por exemplo, Chitose, em Hokkaido, onde se encontra uma indústria de semicondutores em crescimento, viu os preços dos terrenos comerciais subirem 48,8%. No entanto, nem todas as áreas rurais estão a beneficiar. Regiões que enfrentam declínio populacional e atividade comercial limitada continuam a ver os valores dos terrenos cair. O impacto dos desastres naturais também é evidente; Wajima, na província de Ishikawa, devastada por um grande terramoto e incêndios subsequentes, registou uma queda de 16,7% nos preços dos terrenos — a queda mais acentuada do país.

Implicações económicas e sociais: oportunidades e desafios

A subida dos preços dos terrenos, impulsionada pelo turismo de entrada, apresenta tanto oportunidades como desafios para o Japão. No lado positivo, o boom do turismo está a revitalizar as economias locais, a criar empregos e a gerar receitas fiscais. A construção de novos hotéis, restaurantes e espaços comerciais está a estimular os setores imobiliário e da construção, enquanto o aumento do gasto dos turistas está a impulsionar a indústria dos serviços.

No entanto, crescem as preocupações com os efeitos negativos. O overtourism está a sobrecarregar as infraestruturas em destinos populares como Kyoto e o Monte Fuji, dificultando o acesso dos residentes ao transporte público e o desfrute das próprias cidades. A subida dos preços dos terrenos e do alojamento também está a tornar mais difícil aos cidadãos japoneses comuns viajar dentro do próprio país, à medida que as taxas hoteleiras disparam para satisfazer a procura estrangeira.

O JAPAN Forward realça estes desafios, referindo que, embora o governo pretenda aumentar ainda mais o número de turistas e o gasto até 2030, é necessária uma gestão cuidada para evitar impactos negativos na qualidade de vida dos residentes. Questões como a sobreocupação, danos em propriedades e fricções culturais levaram a pedidos de quadros legais mais rigorosos e melhores estratégias de gestão de visitantes.

O que está a impulsionar o boom do turismo?

Vários fatores estão a contribuir para o boom turístico sem precedentes do Japão:

• Iene fraco: A desvalorização do iene japonês tornou o país um destino acessível para visitantes estrangeiros, especialmente dos Estados Unidos, Europa e Ásia.
• Apelo global: A combinação única do Japão de cultura tradicional, atrações modernas e beleza natural continua a atrair turistas de todo o mundo.
• Melhoria das infraestruturas: Investimentos em transportes, alojamento e instalações turísticas facilitaram aos visitantes a exploração mesmo de regiões remotas.
• Redes sociais e eventos: A popularidade dos festivais, da gastronomia e das experiências japonesas é amplificada pelas redes sociais, atraindo maior atenção internacional para os destinos locais.

Em simultâneo, os esforços proativos do governo para simplificar os requisitos de visto e promover o turismo devem sustentar o influxo de visitantes nos próximos anos.

Riscos e caminho a seguir

Apesar do momentum positivo, os especialistas alertam para que o boom dos preços dos terrenos pode não ser sustentável em todas as áreas. Os custos de construção em ascensão e a possibilidade de taxas de juro mais elevadas poderão abrandar a procura, especialmente para propriedades residenciais. O envelhecimento e a diminuição da população do Japão também colocam desafios a longo prazo, uma vez que algumas regiões podem ter dificuldades em manter a atividade económica quando o impulso inicial impulsionado pelo turismo diminuir.

Yoshida Tasuku, investigador do NLI Research Institute, alerta:

Estes fatores podem desincentivar as pessoas a comprar casas, o que teria um impacto negativo nos preços dos terrenos.

Os formuladores de políticas e os governos locais estão agora encarregues de equilibrar os benefícios do crescimento impulsionado pelo turismo com a necessidade de proteger os interesses dos residentes e assegurar um desenvolvimento sustentável. Isto inclui investir em infraestruturas, gerir os fluxos de visitantes e apoiar as comunidades locais afetadas pela rápida mudança.

Em resumo

• Os preços dos terrenos no Japão estão a subir ao ritmo mais rápido em mais de 30 anos, impulsionados sobretudo por um boom no turismo de entrada.
• Principais destinos turísticos como Hakuba, Furano, Asakusa e Takayama viram subidas dramáticas nos preços dos terrenos, com algumas áreas a registar ganhos superiores a 30% num único ano.
• Projetos de requalificação urbana, como os ligados à Expo Osaka-Kansai 2025, estão a potenciar ainda mais os valores dos terrenos nas cidades-chave.
• Pela primeira vez em décadas, algumas áreas rurais e regionais também estão a experienciar crescimento nos preços dos terrenos, embora outras continuem a enfrentar declínios devido à perda populacional e a desastres naturais.
• O boom do turismo está a revitalizar as economias locais mas também está a criar desafios como overtourism, subida do custo de vida e tensões sociais.
• Os especialistas alertam para que os custos de construção em ascensão, taxas de juro mais elevadas e tendências demográficas poderão representar riscos para a sustentabilidade da subida dos preços dos terrenos.
• O governo do Japão e as autoridades locais trabalham para equilibrar os benefícios económicos do turismo com a necessidade de proteger os residentes e assegurar estabilidade a longo prazo.