Promotores hesitam enquanto Hong Kong aposta forte na transformação tecnológica
O governo de Hong Kong está a assumir um compromisso financeiro sem precedentes para transformar a sua fronteira norte num polo de tecnologia, mas os promotores imobiliários da cidade estão a reagir com cautela em vez de entusiasmo. Em fevereiro, responsáveis anunciaram que iriam retirar 150 mil milhões de HKD (cerca de 19 mil milhões de dólares) do fundo de defesa da moeda da cidade para apoiar o projeto Metrópole do Norte, marcando a primeira vez em mais de quatro décadas que tais reservas são utilizadas para desenvolvimento. Esta injeção maciça representa um dos maiores compromissos em infraestruturas da história do território, mas quadros do setor imobiliário manifestam em privado preocupações quanto a riscos de excesso de oferta e retornos incertos.
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A iniciativa Metrópole do Norte, apresentada pela primeira vez em 2021 como solução para a congestão habitacional, evoluiu para algo muito mais ambicioso. Abrangendo cerca de 300 quilómetros quadrados, ou quase um terço do território total de Hong Kong, o projeto visa criar uma cidade de dois centros, na qual as finanças permanecem concentradas nos distritos do sul enquanto a inovação impulsiona o crescimento no norte. O desenvolvimento faz fronteira com Shenzhen, o consolidado polo tecnológico da China, e procura albergar desde laboratórios de investigação avançada a startups farmacêuticas, acolhendo eventualmente 2,5 milhões de residentes e criando 650 mil postos de trabalho, segundo as projeções do governo.
Apesar da demonstração de compromisso financeiro do governo, a recetividade dos parceiros do setor privado continua morna. Embora os grandes promotores tenham evitado críticas públicas, quadros de empresas líderes queixam-se em privado da dimensão do projeto e do modelo de desenvolvimento pouco familiar. A sua hesitação decorre de diferenças fundamentais entre a abordagem tradicional de desenvolvimento imobiliário de Hong Kong e a estratégia de parques industriais importada da China continental. Grupos ambientalistas também alertaram para ameaças à vida selvagem local, enquanto ouvintes de programas de rádio questionam se o investimento beneficia sobretudo Shenzhen e não os residentes de Hong Kong.
Os riscos são elevados, uma vez que a cidade enfrenta aquilo que alguns economistas descrevem como a sua recessão mais longa, com as vendas a retalho e os valores imobiliários ainda abaixo dos picos de 2018.
Choque de filosofias de desenvolvimento
O cerne da tensão reside numa mudança de paradigma que ameaça marginalizar os promotores imobiliários estabelecidos de Hong Kong. A Metrópole do Norte está a ser desenvolvida com um modelo de parques industriais, no qual empresas semelhantes se agrupam em polos setoriais administrados através de um forte planeamento governamental. Esta abordagem teve êxito do outro lado da fronteira, em Shenzhen e noutras cidades chinesas, mas contrasta fortemente com a tradição de intervenção governamental mínima de Hong Kong, onde os promotores controlam habitualmente os seus próprios edifícios de escritórios, centros comerciais e complexos residenciais desde a conceção até à conclusão.
No novo modelo, as empresas imobiliárias ficarão para segundo plano em relação aos planeadores governamentais. Em vez de liderarem os grandes empreendimentos, podem ser relegadas para a construção de torres residenciais junto a locais-chave ou para a construção de fábricas e escritórios para grandes inquilinos industriais selecionados pelas autoridades. Isto representa um afastamento significativo da autonomia de que os promotores de Hong Kong desfrutaram desde a era colonial, quando o envolvimento limitado do governo permitiu que conglomerados imobiliários acumulassem enorme riqueza e influência.
A estrutura operacional pouco familiar dificulta a estimativa dos retornos potenciais por parte das empresas. Vários quadros de grandes empresas de desenvolvimento citam a falta de documentos de planeamento detalhados, a possibilidade de excesso de oferta em zonas específicas e preocupações de que o governo esteja a tentar desenvolver demasiadas áreas em simultâneo. A incerteza é agravada pelas atuais dificuldades económicas de Hong Kong, com as vendas a retalho a caírem de um pico de 485,2 mil milhões de HKD em 2018 para 376,8 mil milhões de HKD em 2024, e os preços da habitação a descerem significativamente face aos máximos de 2018.
Quando o capital encontra as expectativas políticas
As pressões económicas sobre os promotores vão além das incertezas do mercado e entram no domínio das expectativas políticas. A comunidade empresarial de Hong Kong, que construiu a sua riqueza sob um capitalismo de estilo britânico, enfrenta agora uma pressão crescente para demonstrar, através de ações concretas de investimento, aquilo a que os responsáveis chamam «amor pelo país e por Hong Kong». Em novembro de 2024, Xia Baolong, o mais alto responsável de Pequim para os assuntos de Hong Kong, convocou um simpósio em Shenzhen, no qual 29 líderes empresariais foram obrigados a apresentar os seus planos de investimento para a Metrópole do Norte.
«A comunidade empresarial de Hong Kong é a principal força por detrás do desenvolvimento económico de Hong Kong», afirmou Xia, exortando os quadros a «demonstrarem o seu amor pelo país e por Hong Kong com ações concretas».
A mensagem era clara: o investimento na Metrópole do Norte tem significado patriótico. Ainda assim, a resposta empresarial tem sido moderada. Henry Tang Ying-yen, antigo Secretário-Chefe da Administração e herdeiro de um grande conglomerado, articulou a visão cética de muitos quadros ao afirmar que os projetos têm de continuar a ser rentáveis. O Chefe do Executivo, John Lee, contrapôs realçando a necessidade de compreender «o espírito da carta de resposta do Presidente Xi Jinping», sugerindo que as decisões comerciais devem refletir um apego emocional ao território.
Esta tensão põe em evidência um desafio fundamental. Embora Pequim possa impor controlo político através da Lei de Segurança Nacional e de outras medidas, o desenvolvimento económico exige a participação voluntária do setor privado. Ao contrário dos projetos liderados pelo Estado na China continental, onde as empresas públicas seguem diretrizes centrais, os promotores de Hong Kong operam num sistema capitalista no qual têm de responder perante acionistas e credores.
Integração transfronteiriça
A Metrópole do Norte representa mais do que expansão urbana; sinaliza a dissolução física da fronteira que separa Hong Kong da China continental desde a transferência de soberania em 1997. O desenvolvimento situa-se ao longo do rio Sham Chun, que outrora serviu como demarcação nítida entre a Hong Kong britânica e a China comunista. Durante a década de 1960, milhões atravessaram estas águas a nado para fugir à fome e à perseguição. Hoje, o rio continua a correr, mas a fronteira conceptual está a desvanecer-se.
O projeto está alinhado com a visão do Presidente chinês Xi Jinping para a Grande Baía, uma zona económica que liga nove cidades costeiras a Hong Kong e Macau como rival do Vale do Silício. Cinco novas linhas ferroviárias ligarão a Metrópole do Norte a Shenzhen, facilitando as deslocações transfronteiriças dos trabalhadores da tecnologia. Alguns analistas sugerem que o regime de jurisdição conjunta utilizado na Estação de West Kowloon, onde a polícia da China continental opera em solo de Hong Kong, poderá ser alargado ao novo polo tecnológico.
No entanto, a integração levanta questões sobre a identidade distinta de Hong Kong. Steve Tsang, diretor do Instituto China da SOAS da Universidade de Londres, observa que os planos marcam uma mudança de paradigma para o território. O Gabinete de Desenvolvimento de Hong Kong sustenta que o projeto tirará partido do rápido desenvolvimento económico da região, mas os críticos notam que os pontos fortes tradicionais de Hong Kong nas áreas das finanças, do comércio e da logística estão a perder prioridade em favor da indústria transformadora avançada, onde Shenzhen já domina.
John Tsang Chun-wah, que foi Secretário das Finanças até 2017, questionou se abandonar os pontos fortes comerciais de Hong Kong faz sentido do ponto de vista económico. Com Shenzhen já a ultrapassar Hong Kong em capacidade tecnológica e a oferecer custos mais baixos de terreno e mão de obra, alguns perguntam-se se Hong Kong conseguirá competir eficazmente num setor onde ficou para trás.
Comunidades locais enfrentam rutura
Para lá das salas de reuniões e dos gabinetes governamentais, a Metrópole do Norte ameaça subverter modos de vida com séculos de existência. Em Lau Fau Shan, uma aldeia costeira nos Novos Territórios, famílias produzem ostras secas há mais de 200 anos. Chan To-ngan, um agricultor de 72 anos que trabalha nestas águas há quatro décadas, enfrenta um futuro incerto, uma vez que o governo planeia transformar a área em zonas residenciais e comerciais.
Sinceramente, não sei como as coisas vão mudar», disse Chan. «Talvez deva começar a tirar fotografias à nossa exploração e a esta vista para o mar.
Do mesmo modo, na aldeia de Ha Wan, perto de Lok Ma Chau, onde será construído o parque tecnológico, Kwok Chi-wai, de 69 anos, cuida das árvores plantadas pelo pai. As famílias da aldeia, a maioria das quais não é proprietária das suas terras, poderão enfrentar o realojamento já no próximo ano, sem detalhes específicos sobre o seu futuro. Estas comunidades representam os últimos vestígios da Hong Kong pré-industrial, paisagens de zonas húmidas e viveiros de peixes que permaneceram intocadas enquanto a cidade se transformava numa potência financeira.
Grupos ambientalistas têm alertado para o impacto ecológico do desenvolvimento. O projeto ameaça habitats de espécies raras, incluindo o golfinho-branco-chinês. Chan Hall-sion, uma ativista sénior da Greenpeace em Hong Kong, avisa que a recuperação de terrenos ao mar é irreversível e provoca danos permanentes nos ecossistemas que servem de habitat à vida selvagem.
A resposta do governo sublinha que as áreas de desenvolvimento são ecologicamente menos sensíveis, embora as avaliações de impacto ambiental continuem em curso. O dilema reflete um padrão mais amplo em que a integração económica com a China continental tem precedência sobre a preservação local.
Precedentes globais e histórias de cautela
Os responsáveis de Hong Kong estudaram outros projetos massivos de desenvolvimento urbano, embora os exemplos ofereçam lições mistas. A Nova Área de Xiong'an, concebida como uma extensão de Pequim e defendida pessoalmente pelo Presidente Xi, tem tido dificuldade em atrair residentes e empresas, apesar do enorme investimento estatal, ganhando a alcunha de «cidade fantasma». Pequim está agora a recorrer à transferência de empresas públicas para a área, a fim de preencher o espaço vazio.
Outros megaprojetos internacionais enfrentam desafios semelhantes. Neom, na Arábia Saudita, e Nusantara, na Indonésia, depararam-se com atrasos, derrapagens de custos e conflitos de direitos sobre a terra. Brian Wong, investigador da Liber Research Community, observa que o desenvolvimento urbano a esta escala segue habitualmente um padrão previsível de ambição seguido de redução de objetivos, problemas de dívida ou prazos prolongados que geram complicações adicionais.
A comparação com Xiong'an é particularmente pertinente porque o governo de Hong Kong modelou explicitamente aspetos da Metrópole do Norte segundo as «cidades inteligentes» chinesas. Ainda assim, subsiste a diferença fundamental: Xiong'an assenta em empresas estatais e mandatos do governo central, ao passo que Hong Kong tem de convencer promotores privados a participar voluntariamente numa economia de mercado.
As sondagens sugerem que o ceticismo do público corresponde à hesitação dos promotores. Um inquérito realizado pela Greenpeace e pelo Instituto de Investigação de Opinião Pública de Hong Kong concluiu que apenas 6 por cento dos residentes apoiam a construção simultânea da Metrópole do Norte e do projeto separado das Ilhas Artificiais de Kau Yi Chau. Apesar disso, os responsáveis continuam a caraterizar o desenvolvimento como inevitável, com o Secretário das Finanças, Paul Chan, a defender o investimento contra ouvintes de rádio que se queixam de que os recursos deveriam beneficiar os residentes locais e não a integração transfronteiriça.
Pontos principais
- O governo de Hong Kong afetou 150 mil milhões de HKD do seu fundo de defesa da moeda ao desenvolvimento da Metrópole do Norte, a primeira retirada deste tipo em mais de 40 anos
- Os promotores imobiliários manifestam em privado ceticismo quanto ao modelo de parques industriais, que reduz a sua autonomia tradicional no planeamento e desenvolvimento
- O projeto visa transformar 300 quilómetros quadrados do norte de Hong Kong num polo tecnológico integrado com Shenzhen ao longo de 20 anos
- Responsáveis de Pequim pressionam líderes empresariais a investir como demonstração de patriotismo, embora os quadros insistam em requisitos de rentabilidade
- Comunidades locais, incluindo aldeias de cultivo de ostras com 200 anos, enfrentam deslocação sem detalhes claros de realojamento
- Grupos ambientalistas alertam para danos irreversíveis em zonas húmidas e habitats de vida selvagem, incluindo o golfinho-branco-chinês
- O desenvolvimento representa integração física com a China continental, podendo alargar regimes de jurisdição conjunta em que responsáveis da China continental operam em solo de Hong Kong
- Precedentes históricos como a Nova Área de Xiong'an, na China, mostram que cidades tecnológicas apoiadas pelo Estado podem ter dificuldade em reter população e atrair empresas
