Preços dos apartamentos em Tóquio atingem máximo histórico com opções políticas limitadas pelos compromissos da OMC

O que está a impulsionar a subida dos preços dos apartamentos em Tóquio e porque são limitadas as soluções

O mercado de apartamentos novos de Tóquio disparou para novos recordes este ano, pressionando as famílias locais e pondo à prova os decisores políticos. O preço médio de um apartamento novo na área metropolitana de Tóquio atingiu 94,89 milhões de ienes entre abril e setembro, segundo o Real Estate Economic Institute. Isto representou um aumento de 19,3% em comparação com o mesmo período do ano anterior. O contexto é uma tempestade perfeita de oferta escassa, forte procura dos investidores e um iene fraco que faz com que o imobiliário japonês pareça mais barato para compradores com moeda estrangeira. O debate sobre o papel dos compradores estrangeiros intensificou-se, mas conclusões preliminares do governo sugerem que a sua proporção nas transações continua modesta.

As autoridades começaram a documentar o que está a acontecer antes de ponderarem novas regras. A primeira-ministra Sanae Takaichi instruiu o ministério do território a identificar quantos apartamentos estão a ser comprados por cidadãos estrangeiros e a publicar rapidamente os resultados. Desde a primavera, o Ministério da Terra, Infraestruturas, Transportes e Turismo (MLIT) tem estado a analisar registos prediais para acompanhar a nacionalidade e a localização dos compradores. Os primeiros sinais apontam para uma proporção limitada de estrangeiros, mas mesmo uma pequena percentagem de compras pode influenciar os preços num mercado com oferta reduzida.

Os apelos para limitar ou proibir compras por estrangeiros enfrentam um obstáculo estrutural. Quando o Japão aderiu à Organização Mundial do Comércio, na década de 1990, adotou princípios fundamentais de igualdade de tratamento que tornam difíceis as restrições ao imobiliário baseadas na nacionalidade. Reescrever esses compromissos levaria tempo e poderia suscitar objeções de parceiros comerciais. Com poucos instrumentos nacionais fáceis de usar, os primeiros movimentos visíveis vieram do setor privado, onde os grandes promotores imobiliários apertaram as condições contratuais para desincentivar revendas rápidas que podem alimentar picos de preços.

O resultado é um mercado em que a procura continua a superar a oferta, enquanto governo e indústria procuram instrumentos que possam funcionar dentro dos limites legais e sem inflamar tensões sociais.

Preços atingem um recorde enquanto oferta e iene moldam a procura

O ciclo dos apartamentos em Tóquio é impulsionado tanto pela escassez como pela procura. A nova oferta caiu acentuadamente na última década. Os promotores colocaram no mercado cerca de 45.000 novos fogos em 2014 em toda a área metropolitana. Esse número caiu para cerca de 23.000 em 2024. Atrasos em projetos de reurbanização, custos mais elevados de construção e do solo, e capacidade limitada no setor da construção contribuíram todos para restringir a produção. Quando são colocadas menos casas no mercado, cada lançamento atrai mais candidatos e os preços sobem em espiral.

A moeda acrescentou outra força. A desvalorização do iene nos últimos anos baixou o preço efetivo para compradores que detêm dólares, euros ou outras moedas mais fortes. Para um comprador que financia em dólares, uma variação cambial de 10% pode compensar grande parte de um aumento de preços no terreno. Essa arbitragem coincidiu com o crescente atrativo de Tóquio como um mercado considerado seguro num mundo volátil. Os investidores veem condições políticas estáveis, um mercado hipotecário profundo e uma forte procura de arrendamento nas zonas centrais.

O crédito barato no país também tem sido importante. As taxas das hipotecas japonesas continuam baixas para os padrões mundiais. Mesmo com uma mudança gradual na orientação política do banco central, os empréstimos a taxa fixa continuam acessíveis para muitas famílias. Os baixos custos de financiamento sustentam preços de compra mais elevados, sobretudo quando o número de fogos é limitado pelo zoneamento, pelos lotes disponíveis e pelos calendários de construção. A combinação de taxas baixas, efeitos cambiais e oferta restrita preparou o terreno para as médias recorde noticiadas este ano.

Serão os compradores estrangeiros o principal fator

A propriedade estrangeira atrai atenção porque é visível, e a diferença cambial torna intuitivo associar a procura externa à subida dos preços. Os dados existentes são mais matizados. A análise dos registos do MLIT, que se espera que venha a ser publicada, aponta para uma proporção de compras estrangeiras menor do que o debate público costuma assumir. Um inquérito recente concluiu que cerca de 3% dos novos compradores de imóveis em Tóquio tinham moradas no estrangeiro. Isto não é o retrato completo da nacionalidade, uma vez que alguns cidadãos estrangeiros vivem e trabalham no Japão, mas sugere que o mercado está longe de ser dominado por capital estrangeiro.

Mesmo uma presença estrangeira reduzida pode afetar a formação de preços quando a oferta é escassa, sobretudo em bairros procurados perto de novas estações ou de projetos de reurbanização na frente ribeirinha. Os fogos em projetos emblemáticos podem atrair uma mistura de utilizadores finais e investidores. Alguns compradores obtêm ganhos revendendo contratos antes da conclusão, uma prática que pode empurrar os preços pedidos para cima no lançamento seguinte. É por isso que os promotores começaram a incluir cláusulas anti-revenda rápida aplicáveis a todos os compradores, independentemente da nacionalidade.

As autoridades governamentais têm tido o cuidado de responder à preocupação pública sem alimentar a xenofobia. A prioridade tem sido mapear a verdadeira dimensão das compras estrangeiras e reforçar as regras de identificação e comunicação, incluindo informação registral mais clara. Há também um esforço para reforçar a aplicação das regras de habitação e alojamento, para que os fogos vendidos para uso residencial não sejam ilegalmente convertidos em alojamento turístico de curta duração.

Em resumo, a procura externa é um fator entre vários. As forças dominantes continuam a ser a economia básica: uma década de oferta em contração a encontrar uma procura urbana constante, num mercado em que o financiamento tem sido barato e a moeda ampliou o atrativo de Tóquio para os investidores globais.

Porque é que as regras da OMC limitam restrições baseadas na nacionalidade

A margem de manobra política do Japão é reduzida por compromissos comerciais que desincentivam a discriminação com base na nacionalidade. O sistema comercial multilateral construído através da Ronda do Uruguai criou a OMC e incorporou princípios como o da nação mais favorecida e o do tratamento nacional. Esses conceitos significam que, nos setores em que os compromissos se aplicam, um membro não deve tratar uma pessoa estrangeira menos favoravelmente do que uma pessoa nacional. O Japão escolheu uma abordagem liberal às transações imobiliárias quando aderiu à era da OMC em 1995, incentivando o investimento de entrada e evitando restrições baseadas na nacionalidade à compra de imóveis.

Alterar essa posição é possível em teoria, mas difícil na prática. Mudar compromissos exige normalmente discussões com parceiros comerciais e pode atrair pressão recíproca. Países que têm residentes a investir no Japão poderiam opor-se ou procurar compensações. Algumas economias, incluindo os Estados Unidos e a Austrália, preservaram espaço nos seus regimes para diferenciar compradores estrangeiros de compradores nacionais na aquisição de terrenos. O Japão não introduziu esses limites, razão pela qual enfrenta um obstáculo mais elevado se quisesse mudar de rumo.

Há exceções por motivos de segurança. O Japão aprovou uma lei em 2021 que permite ao governo analisar e regular a utilização de terrenos em torno de locais críticos, como bases das Forças de Autodefesa e instalações nucleares. Esse quadro centra-se na monitorização e em potencial intervenção se a utilização suscitar preocupações de segurança nacional. Não cria uma proibição nacional das compras por cidadãos estrangeiros, nem aborda a dinâmica de preços que se verifica no mercado privado de habitação.

Dentro destes limites, as opções mais realistas são medidas neutras que se aplicam a todos os compradores e vendedores. Instrumentos que desincentivam a especulação de curto prazo ou que aumentam os custos de manutenção de fogos vazios não distinguem nacionalidades e podem ser estruturados de modo a respeitar as regras comerciais. O ponto de atrito é político: tais medidas também afetam investidores nacionais e famílias.

Promotores avançam para travar a revenda rápida

Com as opções do governo limitadas, as empresas privadas agiram primeiro. Os grandes promotores apertaram os contratos de venda para travar revendas rápidas que podem alimentar a inflação de preços num empreendimento. Uma empresa notificou potenciais compradores num importante projeto de reurbanização ribeirinha em Tóquio de que, se um fogo for revendido antes da entrega, o sinal será perdido e o contrato rescindido. Outra empresa introduziu um período de cinco anos sem revenda em vários projetos em Tóquio, com uma penalização igual a 20% do preço do imóvel em caso de violação. Estas medidas aplicam-se a todos os compradores, independentemente da nacionalidade ou residência.

Tais cláusulas visam um comportamento específico e não um tipo de comprador. As cessões antes da conclusão, por vezes com margens acentuadas, podem fixar novos preços “comparáveis” que influenciam o que os compradores posteriores terão de pagar. Reduzir o incentivo à revenda rápida visa manter uma maior proporção de fogos nas mãos dos utilizadores finais e estabilizar os preços dentro de um empreendimento. Se forem amplamente adotadas, estas disposições poderão tornar-se um padrão de facto para lançamentos muito procurados em zonas centrais.

Os promotores têm também instrumentos de venda que podem dar prioridade a famílias com probabilidade de viver no imóvel. Sorteios, declarações de ocupação, limites a compras múltiplas em nome da mesma pessoa e verificação mais rigorosa do financiamento tornam mais difícil acumular fogos como negócio. O desafio é equilibrar o acesso justo com a devida diligência, e fazê-lo sem discriminar com base na nacionalidade, mantendo ainda vendas em planta saudáveis que financiem a construção.

Que instrumentos continuam disponíveis sem visar a nacionalidade

O debate político está a deslocar-se de quem compra para como funciona o mercado. Um conjunto de opções neutras quanto à origem poderia arrefecer um pouco os preços ou, pelo menos, melhorar a equidade para os residentes locais.

• Tributar as revendas rápidas de forma generalizada. Um imposto mais elevado sobre mais-valias realizadas num curto período após a compra tornaria a revenda rápida menos atrativa. O Japão já tributa períodos de detenção curtos a taxas mais elevadas para particulares, mas as autoridades poderiam apertar as regras para abranger cessões antes da entrega ou alargar a janela para taxas mais elevadas. É necessário um desenho cuidado para evitar penalizar acontecimentos de vida genuínos que obriguem a uma venda.

• Aumentar os custos de detenção de habitações vazias. Um imposto sobre a vacância que se aplique a todos os fogos não ocupados, independentemente da nacionalidade do proprietário, pode incentivar o arrendamento ou a venda. Várias cidades em todo o mundo usam esses impostos para fazer regressar imóveis vazios à circulação. Isenções para obras de renovação ou dificuldades documentadas podem manter a política justa.

• Expandir a oferta. A forma mais segura de aliviar a pressão sobre os preços é construir mais. Aprovações mais rápidas para conversões de espaços de escritórios subutilizados, aumentos moderados dos índices de utilização do solo permitidos em zonas bem servidas e infraestruturas que suportem maior densidade podem disponibilizar mais fogos ao longo do tempo. Subsídios direcionados podem promover habitação para o mercado médio, em vez de apenas torres de luxo.

• Apoiar compradores de primeira habitação sem alimentar os preços. Ajudas para a entrada, custos de escritura mais baixos ou garantias hipotecárias para famílias abaixo de determinados limiares de rendimento podem ajudar os locais a competir, embora qualquer apoio amplo ao crédito corra o risco de fazer subir os preços se a oferta for fixa.

• Aumentar a transparência. A comunicação padronizada da nacionalidade ou do estatuto de residência do comprador no momento da escritura, agregada e anonimizada, resolveria o debate sobre o papel dos compradores estrangeiros. Regras mais fortes sobre o beneficiário efetivo também podem limitar a utilização de veículos opacos no imobiliário.

• Aplicar as regras de utilização da habitação. Garantir que os fogos residenciais não são usados para alojamento ilegal de curta duração protege os vizinhos e preserva a oferta para os residentes.

Como outros países agiram e o que isso significa para o Japão

Vários mercados experimentaram medidas dirigidas a compradores estrangeiros, mas essas escolhas refletem os seus próprios quadros jurídicos e compromissos comerciais. O Canadá impôs uma proibição temporária da compra de casas por estrangeiros a partir de 2023 e mais tarde prorrogou-a. Singapura aplica um imposto do selo adicional sobre o comprador que é muito mais elevado para não residentes do que para cidadãos e residentes permanentes. A Austrália canaliza a maioria das compras estrangeiras para construção nova e usa uma aplicação rigorosa para impedir aquisições ilegais de casas existentes. A Nova Zelândia restringiu a maioria das compras de casas existentes por não residentes em 2018, com certas exceções baseadas em tratados.

Estes exemplos mostram uma variedade de instrumentos, mas também evidenciam porque é que o Japão está limitado. Os compromissos comerciais e as leis internas de cada país são diferentes. A abordagem do Japão na era da OMC não reservou tratamento especial para compradores nacionais nas transações imobiliárias, e Tóquio tem contado com a abertura para atrair investimento. Uma inversão de rumo no sentido de restrições baseadas na nacionalidade seria complexa e polémica. É mais provável que os decisores políticos se concentrem em medidas neutras que alterem os incentivos para todos os compradores e em resolver os estrangulamentos na oferta que sustentam os preços elevados de hoje.

O que dizem as autoridades e os economistas

Os ministros sublinharam a necessidade de compreender os factos e de manter a política dentro dos limites legais. O ministro do território comprometeu-se a trabalhar com outras agências para abordar as questões em torno das transações de apartamentos, apoiando simultaneamente a coesão social. A análise do MLIT baseada em registos é central para esse esforço e deverá esclarecer qual é realmente a dimensão da quota estrangeira. Uma pessoa envolvida na análise disse que a proporção parece inferior à sugerida pelo debate público.

Os economistas aconselham cautela contra a procura de um único culpado. Osamu Tanaka, economista-chefe executivo do Dai-ichi Life Research Institute, afirmou que o foco deve ser amplo e não estreito.

Mesmo que a percentagem de imobiliário adquirido por cidadãos estrangeiros seja pequena, pode ainda ter o impacto de fazer subir os preços. Como não existe uma causa única, é necessária uma abordagem abrangente.

Essa visão articula-se com a estratégia atual: travar comportamentos que inflacionam os preços, melhorar os dados, aplicar as regras existentes e pressionar a oferta. Nenhum desses passos proporcionará uma queda imediata das médias. Podem, no entanto, aliviar a pressão na margem e melhorar as probabilidades de as famílias que vivem e trabalham em Tóquio conseguirem comprar casa nos bairros de que dependem.

O que significa para os compradores e para o mercado

Para os potenciais proprietários-ocupantes, o novo normal é mais concorrência por menos fogos e contratos de venda mais rigorosos. Os compradores devem contar com verificação mais apertada e cláusulas que restringem a cessão antes da entrega. Para os investidores, as estratégias de revenda rápida estão a tornar-se mais arriscadas à medida que os promotores ampliam as penalizações e as ideias fiscais dirigidas a períodos curtos de detenção ganham força. Para os vendedores e promotores, o conjunto de candidatos continua vasto, mas o poder de fixação de preços vem agora com maior escrutínio do público e dos reguladores.

O próximo marco é a publicação do estudo de registos do MLIT. Isso não resolverá por si só a questão da acessibilidade, mas deverá basear o debate nos factos. A tarefa maior é reconstruir um fluxo sustentável de habitação numa cidade que continua a ser um íman para empregos e estudantes. Dentro dos limites das regras comerciais, o Japão tem instrumentos para arrefecer o comportamento especulativo, fazer melhor uso das casas existentes e aumentar a oferta. Esses passos, tomados em conjunto, são o caminho mais claro para um mercado mais saudável.

Pontos-chave

• O preço médio dos apartamentos novos em Tóquio atingiu 94,89 milhões de ienes entre abril e setembro, uma subida de 19,3% em termos homólogos.
• A nova oferta diminuiu de cerca de 45.000 fogos em 2014 para cerca de 23.000 em 2024, apertando o mercado.
• O MLIT está a analisar registos para medir as compras por cidadãos estrangeiros, com indicações iniciais de que a quota é modesta.
• Os compromissos do Japão na era da OMC tornam difíceis de impor restrições baseadas na nacionalidade à compra de imóveis.
• Os promotores estão a acrescentar cláusulas anti-revenda rápida, incluindo a perda do sinal em revendas antes da entrega e proibições de revenda durante cinco anos com penalizações severas.
• Políticas neutras quanto à origem, como impostos mais elevados sobre revendas rápidas, impostos sobre a vacância, aplicação mais forte e expansão da oferta, são as opções mais viáveis.
• Outros países usaram regras e impostos sobre compradores estrangeiros, mas os compromissos comerciais e as escolhas jurídicas do Japão limitam abordagens semelhantes.
• O próximo marco é a divulgação do estudo de registos do MLIT, que informará escolhas políticas centradas no comportamento e na oferta, e não na nacionalidade.